成都房地产金河谷项目营销诊断研究报告.pptxVIP

这不是一篇秀稿。在“414”引发市场萎靡、客户观望的困境下在光华大道多达数十个楼盘的惨烈竞争背景下在3.2亿销售任务的巨大压力下这是一场真正的破局之战！《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ在执行，输在执行问题的关键在于执行上存在偏差《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ对执行，将是我们赢得战斗的根本。《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ项目的诊断架构如下：PART1、项目营销目标分析营销目标目标解读项目障碍点项目限制条件PART2、项目营销难点界定营销难点分析聚焦价值PART3、项目营销执行策略拓宽渠道营销执行销售环境价格策略《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQART1、项目营销目标分析通过与贵司的沟通，本项目运作，需要达到如下目标：营销目标：一期快速销售，建立项目认可度目标解读：在二期推出之前，将一期剩余尾盘销售完毕，主要是电梯1栋、2栋1单元、4栋部分剩余单位及少量别墅物业，实现总销售额3.2亿元；在实现一起销售额的同时，建立项目认可度，为项目后期做准备。PART2、项目营销难点界定宏观层面营销难点中观层面微观层面限制条件 为了实现项目营销目标，本项目运作面临多层次多方面的障碍，为此，我们将从宏观层面、中观层面、微观层面来分析界定项目面临的障碍点，以寻求项目发展的方向。数据来源：吉信行市场信息系统4.14政策造成客户观望情绪浓厚，客户来访量减少，成交量出现明显下降宏观层面从供销曲线趋势上看，供应和销售都环比大幅度下降，可见市场目前仍然以观望为主，新政一个月以来，其对房地产市场的影响仍然在延续，市场观望情绪浓厚；各区域成交数量急剧减少，根据目前的发展趋势，预计未来成交量下滑的风险有所增加。开发商和购房者之间的博弈仍然激烈。中观层面区域市场呈现典型的“敏感体质”特征，受政策影响异常明显2007年温江区域商品房市场价格在经历了飞速上涨的过程之后，年底出现大幅下滑；造就了2008年温江区域3867元/㎡的较低的全年商品房成交均价；2008全年被压抑的需求集中在2009年的爆发，由量升带动价升，成就了温江区2009年4185元/㎡的全年成交均价，已超越了2007年温江区全年的商品房成交价格；温江—光华大道区域市场呈现明显的“敏感体质”特征，区域内房地产市场易受政策影响的波动幅度较大。中观层面区域品牌大项目云集，在市场严峻形势下，竞争进一步加剧区域内典型楼盘调研：项目名称规模建筑形态销售均价销售动态中新公园大道50万方电梯、别墅5300元/平方米开盘优惠10%珠江御景湾50万方电梯7500元/平方米（含装修）优惠2%—3%恒大城62万方电梯5300元/平方米（含装修）85折特惠丽晶港70万方电梯6300元/平方米优惠促销，折后5700元/平方米区域内品牌开发商大盘云集，开发规模较大；由于政策影响，客户量有限，为争夺有限的客户资源，各项目开始加大促销力度，如恒大城直接打出85折的优惠，中新公园大道推出开盘优惠10%等变相降价方式等来吸引客户，区域竞争形势进一步加剧。微观层面项目自身市场知名度及美誉度较低客户语录：问：请问您知道光华大道上金河谷这个项目吗？——金河谷？没怎么听说过，我知道光华大道上有个仁和春天大道；——听说过，那个别墅项目吗？——听说过，但是不知道是个什么样的项目？是电梯公寓还是别墅啊？问：如果您在光华大道上买房，您会考虑金河谷这个项目吗？——我知道那个项目，但是听说那个项目部怎么样啊，我朋友说那个项目好像资金链有点问题，风险较大，我肯定得慎重考虑；——听说金河谷口碑不怎么样，朋友在那买的，后来交房时，扯皮了半天。——买金河谷还不如买那个仁和春天大道呢，肯定没那个好撒。我司通过客户问卷调查、走访楼盘置业顾问及吉信行客户分析系统，我们选取了30名优质客户进行了深度访问与研究，通过调查我们发现：金河谷项目的知名度及美誉度较低，成为项目营销较大的一个障碍点。微观层面没有形成有效的客源支撑体系针对新客户来访，目前项目没有过多的营销措施，主要是通过之前的平面媒体及少量巡展等方式进行，营销渠道过于狭窄，没有较为针对和系统的新客户来访措施。新客户来访在新客户来访量有限的情况下，项目成交的主要客户来