沈阳城建地产北陵项目策划书.pdf

沈阳城建地产北陵项目策划书 策划书架构及流程示意 市场取证 市场取证 项目定位 核心概念设计 产品策划 营销策划 文本目录 VI 系统建立 第一部分：本案所处市场环境分析 第二部分：本案竞争能力分析 第三部分：项目定位 第四部分：本案核心概念设计 第五部分：本案产品策划建议 第六部分：本案营销策划建议 第七部分：VI 系统建立 第八部分：创意表现提报 第一部分：本案所处行业环境分析 一、 宏观房地产市场分析  06年度小户型住宅产品80-100平方米全线热销。  3000-3800元/平方米的中档楼盘大量入市，市场竞争较为激列。  部分城郊结合部区域依靠价格优势及地铁概念迅速形成置业热点。  近期有关专业人士预测 07 年度沈阳房地产市场有近 8%的增幅，预测市 场形式乐观。  品牌开发商动作频频，有阳光 100、万科地产、理想新城等项目的启动 作为佐证。  消费市场对于配套设施更为关注，近户型、景观要素后，配套设施是否 完善，也成为消费市场的重点考察要素之一。 小结 推测 04-06年度的小户型、中低档项目在经过市场全面吸引后，对于供需市 场均将面临重新洗牌，“需”因“供”的过度放量而变得更加成熟及理性， 居住舒适度及特色必将重新成为市场首要要素。再者中档盘小户型产品市场 再大量放水后，基本上以充分满足了 23-28 岁年龄段人群的有效需求，逆向 思维分析，中高端消费市场几进没有新品供应其有效需求被无意识压制，有 待进步得到释放。消费市场出现较大缺口，宜迅速进入，抢战先头份额。 二、 区域板块市场环境分析  本案地处于洪区，大二环路以北按沈阳土地等级划分可将其划分为四类 用地，基础设施薄弱，人文状况稍差，购买能力有限，对于高档项目， 板块市场自给能力过于低下。  阶段板块市场较有特点，供应放量集中，即新增量项目与存量项目的入 市周期错位，区域内房地产项目较多却无法形成正面对抗，竞争强度几 近为零，脱离集体炒作，区域无法形成热度就是必然的结果。  区域内竞品仅“富丽阳光”品质较为突出也具备规模及品牌开发能力， 但项目运营能力过差，性价比反成劣势。销售压力较大，预计未来会有 拥大放量，应给予一定关注。区域板块价格指数平均价在2800-3200元/ 平方米左右。  区域市场 80-90 平方米产品的全线热销不仅反映了沈阳整体房地产市场 供需状况，同时也折射出区域的购买能力及项目的开发水准不足的特点。  另据实地对市场的走访，来自皇姑区的行政机关公务员以超过区域原住