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全程策划的建议
建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并
结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：
① 项目投资策划
② 项目规划设计策划
③ 项目质量工期策划
④ 项目形象策划
⑤ 项目推广策划
⑥ 项目顾问、销售代理
⑦ 项目服务策划
⑧ 项目二次策划
研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念
系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发
中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后
的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段
第一章 “某项目”投资策划
第一节 项目投资策划的含义
项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味
着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸
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缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经
济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进
行调研分析，再结合项目进行 SWOT 分析，在以上基础上，对项目进行系统准
确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟
和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
第二节 某项目投资策划的具体内容
一、 项目用地周边环境分析
1．项目土地性质调查
·地理位置 ·地质地貌状况
·土地面积及其红线图 ·七通一平现状
2 ．项目用地周边环境调查
·地块周边的建筑物 ·绿化景观
·自然景观 ·历史人文景观
·环境污染状况
3 ．地块交通条件调查
·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
·项目对外水、陆、空交通状况
·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4 ．周边市政配套设施调查
·购物场所 ·文化教育
·医疗卫生 ·金融服务
·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动
·生活服务 ·游乐休憩设施
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·周边可能存在的对项目不利的干扰因素
·历史人文区位影响
二、 区域市场现状及其趋势
1．宏观经济运行情况
2 ．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规
3 ．莱西房地产市场总体供求现状
4 ．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异
5 ．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6 ．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析
三、 土地 SWOT 分析
1．项目地块的优势
2 ．项目地块的劣势
3 ．项目地块的机会点
4 ．项目地块的威胁及困难点
四、 项目市场地位
1．类比竞争楼盘调研
2 ．项目定位：
·市场定位（区域定位、主力客户群定位）
·功能定位 ·
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