金都广场项目策划报告.pdf

香洲金都广场 项目策划报告书 第一部分：市场分析 一、宏观环境分析 1．2001-2020 年珠海城市总体规划 2003 年 5 月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批， 珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。 这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、 房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升。 2 ．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。 广珠轻轨铁路即将动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城 市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网 建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。 3 ．良好的政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴 市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西 拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局 面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增 加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。 4 ．与港、澳经济合作加强 如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的 基础，那么，CEPA 的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。  小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地， 房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨 1 表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目 来讲都可谓为利好消息。 二、珠海市房地产市场概况 1．2003 年珠海房地产统计 （1） 二级市场 商品房施 住宅施工 商品房竣 住宅竣工 商品房销 住宅销售 商品房销 住宅销售 年份 工面积 面积 工面积 面积 售面积 面积 售金额 金额 2001 378.26 275.77 116.58 97.92 119.51 105.53 41.7312 34.1483 2002 356.43 259.43 94.26 83.19 134.14 124.46 46.61 35.96 2003 230.46 184.65 154.78 121.8 109 39.21 35.24 2003 年珠海城中旧村改造工程共完成投资 25.89 亿元，105 万平方米回 迁房交付使用，商品房竣工面积 154.78 平方米，比上年减少 7.6% ；商品房销 售额 39.21 亿元，比上年增长8.3%；销售面积 121.75 面平方，比上年增长6.6% 。 其中，商品住宅销售 109.01 万平方米，比上年增长 12.0%；办公用房销售 1.03 万平方米，比上年减少73.6% ；商业用房销售8.64 万平方米，比上年减少10.6%。  分析：以上资料反映，2003 年珠海房地产发展形势较好。商品房竣工面积减 少 7.6%，而商品房销售面积增长 6.6%，说明2003 年珠海房地产市场商品房需 求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长 12.0%，证明消费者对住宅的需 求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负