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房地产培训 一：认识房地产 二：房地产调控的背景 二：房地产从业必备的素质 三：房地产理论专业知识 四：房地产销售常见的问题及处理 五：宏观调控房地产未来的发展趋势 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。 房地产业的开发投资和其他众多行业是相互制约，相互依存的。一方面：房地产业的开发投资必须得到制造业，建筑业，建材业等行业的必不可少的保障。另一方面：房地产业的发展也拉动了相关产业的发展。每100亿元的房地产开发投资可诱发国民经济各部门（建筑业，制造业，采矿业，商业，电力煤气及自来水供应业，货物运输及仓储业，社会服务业，农业，金融保险业，邮电业，饮食业，综合技术服务业 ）的产出是286亿元。 房地产业有巨大的后向带动作用。据国外测算，房地产业每增加１个单位的最终产品，可带动关联产品增加１．５～２个单位。在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。 房地产的宏观调控 2003年4月　　121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高 首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2004年3月　 831大限提高拿地“门槛” 调控开始  继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。 2005年3月　　房贷优惠政策取消　　调控涉及消费层面  央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。 2005年3月 　　房地产税改革深入　　调控触及交易环节  财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。 2005年3月 　　国八条出台　　调控上升到政治高度 国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年5月 　　七部委意见　　调控加强、细则出台 国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 2005年6月　　禁止期房转让　　京城落实调控精神  北京市建委发布《加强住房交易管理有关问题的通知》。《通知》提出了六大稳定房价的措施，其中包括“从5月12日起，各区县建委不再办理商品房预售转让登记手续；6月15日在网上公示开发企业同一预售项目的退房、退订情况”等。 2006年4月28日房贷利率再次上调　　调控卷土重来 央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 2006年5月17日 　　国六条出台　　新一轮调大幕开启 国