长沙海洋环球置业浏阳河项目前期策划思路126恒嘉顾问.pptxVIP

前 言 找寻心中的海 作为一个顶级媒介资源与顶级专业资源相结合的本土地产顾问代理机构，我司初接触海洋环球置业浏阳河项目，心情无疑是兴奋的。 这种兴奋，首先来源于香港海洋置业作为一个外来品牌开发商所展现出来的实力、规范、前沿理念与卓越的意识。这是任何一个大盘名盘成功运作的必要基石。兴奋其次来源于机遇，浏阳河项目的综合质素，为我们共同在主流地段、主流市场、塑造一个主流项目，创造了机遇。 其实，每个人心中都有一片理想的海。他或博大、或雄浑、或精细、或无垠，他厚载着生活的希翼与梦想，他归附着心底最深沉的向往与真实情感。他也承载着我们与市场大众的共同追求，找寻到这一片海，也就找到了我们开启项目、对接市场的金钥匙。 寻找心中的海品牌观点地块解析品牌出路项目定位开发策略推广策略恒嘉观点：地产的品牌时代这是一个地产营销的品牌化时代：竞争的改变需要我们用品牌的武器来应对，而消费趋势的改变也需要我们用品牌的武器来应对。我们应该用品牌的眼光看待海洋明珠项目所面临的营销战，用品牌打造的思路来考虑海洋明珠项目的营建。——而非仅仅从产品打造的角度来看待海洋明珠项目。用品牌应对市场的改变市场的完全竞争往往导致两种竞争趋势：品牌战和价格战。海洋明珠项目采用哪一种应对方式呢？在好的地块获取代价越来越高，城市土地资源日益稀缺的趋势下项目营建投入、资金成本均大幅提高的现状下——毋庸质疑：价格战不是我们的选择，因此出路在“品牌”。用品牌应对地产消费的感性化趋势购买力的提升，中产阶层的壮大；各种付款方式的推出；买房不再是让人倾家荡产的购买行为。可挑选的产品增加，产品同质化加强。因此，购买过程中的感性成分也逐渐增加；用品牌来影响购买决策变得更加有效；品牌附加值在购买决策中的作用越来越大。关于海洋品牌我们理解这是海洋环球置业在长投资开发的首个项目。我们理解这一项目必须承担海洋环球置业的品牌名誉以及项目市场名誉的双效建立目标。海洋明珠——应该是当之无愧的海洋集团荣耀之子寻找心中的海品牌观点地块解析品牌出路项目定位开发策略推广策略地形地貌优势：场地开扬平整，地块方正实用，待拆迁面积小，西端基本为熟地劣势：北城历史上的城郊接合部，地块东部为棚户区，原住民素质偏低，居住成分复杂地形四至东、北：浏阳河、风光带（待建）西：二环线、栖凤路南：毛家桥水果市场优势：两面环水，二桥飞渡，路网纵横劣势：公交系统不发达，复杂道路造成出行不便地块特征由环线与浏阳河围合而成的半岛区域，周边视野开阔，景观迤逦，特别是东、北景观面视线无遮挡，更与月湖公园一衣带水，隔河相望项目的开阔视野与景观价值无疑是本案最大的地理特征与利基所在！开福区政府板块金鹰城板块四方坪板块星沙板块马王堆人民东路板块中心板块地块价值解读本案位于北城“金鹰城板块”与“四方坪板块”之间，在地理上更靠近四方坪。四方坪板块由于安置房与经济适用房较多，板块形象一直不高，价格无法突升。但目前以左岸春天为代表、麦德龙超市为动力的板块龙头正渐渐形成区域市场非主流区域内产品价格无法提升3500元/㎡ 2800元/㎡ 2900元/㎡ 2800元/㎡ 3400元/㎡ 我们的机会——站在巨人的肩上与我们一衣带水的月湖版块的强势崛起，将为我们提供一个因时趁势，顺风远扬的市场机遇！——斥资6亿打造的月湖公园——销售均价超过6000元/平米（多层洋房）超级大盘藏珑的出现将突破原有的板块格局全面拉动区域价值提升改变星城高尚住区的市场格局乃至更新北城缺乏居住品质的印象小结——优劣同样明显项目地势平坦视野开阔，特定的浏阳河湾畔地块可寻找多种风格的开发原型，品牌故事易塑造；新的月湖板块，具有天然自然资源，项目的景观价值大；开发商具备雄厚的实力，对大盘的传播高度有较大帮助；藏珑的崛起，改善了板块形象，为项目的高端社区定位奠定了良好的基础；板块已成为2007年后高尚住宅的开发重地，放量接近1000万方。居住建筑业态同类，造成同质化增强，同业竞争加剧，将会阻隔项目发展，延滞项目的销售周期。板块交通路网过于发达，周边配套及形象有待提高，将影响购房者置业决策；区域内的竞争对手体量均较大，将形成长期竞争，同时都把“景观资源”和“高尚生活”做为营销资源，在一定程度上相互重叠、同质并混淆了视听，削弱了本项目的竞争优势。项目在一个大的集中板块内，充满同质竞争，新政对预期的居住投资热情的影响，如果不树立个性，则可能边缘化并被淹没。我们应该怎么办跳出整体素质不高的四方坪板块泥沼，旗帜鲜明的加入月湖板块的崛起浪潮，用鲜明的品牌个性唤醒市场的关注，用差异化的产品诉求激发市场的需求；将是本案在地块现状下实现价格突围、品质突围、品牌突围的必由之路！寻找心中的海品牌观点地块解析品牌出路项目定位开发策略推广策略恒嘉观点品牌战！其实在海洋集团选择到长沙来开发时已经注定了品牌路线的策略。问题的关