西安供水集团高新项目前期营销概念方案.pptxVIP

挖掘红海中的蓝海;思考：;开发目标确定; 西安供水集团具有较大经营规模和较强经营实力，具有良好经营业绩和服务水准，跨行业、跨区域、多元化投资经营、有较强市场竞争能力的国内一流现代水务企业。 2010年初在房地产市场大势趋好背景下，跨行业进军地产市场。 未来企业战略方向是将地产作为企业的重点发展业务之一。 ;本项目属性界定;市场平台博弈期 初次涉足地产业 地块综合素质有一定局限性 短平快，打造地产品牌，快速回笼资金 如何在调整期保证项目成功开发，满足企业资金和战略需求 并实现合理的消化速度和最大化利润平衡？;风险可控，掌握市场主动权！ 认真操作，稳妥开发，确保市场应得利润的前提下， 抓住机会，挖掘价值，创造溢价和一定市场影响力 ;获取正常利润 各方资源整合 磨合项目团队 积累开发经验 树立企业形象;重要认识;开发目标确定;2009年，全国房价平均涨813元，涨幅超过25%，创中国房地产市场发展15年新高； 西安2009年全市商品房成交均价达5433元/平米，涨幅跃居全国二线城市前列，涨幅超过20%； 2009年实现全国国民生产总值（GDP）33.53万亿元，同比增长8.7%，国民人均可支配收入增长9.8%； 近两年西安商品房售价上涨速度远高于居民收入增长，购买力缩水严重。;政策背景;市场现状;区域项目分布;昆明路以南 泛高新;昆明路南-高新区域;高新—南二环区域;土门板块;西稍门板块;汉城路区域;区域内主要竞争项目;地址 ：科技六路与沣惠路交汇处 产权：50年 均价：7000 物业形态：住宅、写字楼 建筑面积： 140000㎡ 绿化率：40% 容积率： 4.35 开盘时间：2010.4 交房时间:2010.9 户型配比：30-106㎡;地址 ：高新沣惠南路18号 产权：50年 均价：8500 物业形态：住宅公寓 建筑面积：90000㎡ 绿化率：35% 容积率：6.8 开盘时间：2008.4 交房时间:2010.6 户型配比：33-88㎡ ;美寓华庭;尚品国际;地址 ：沣惠南路水晶岛 均价：5500 物业形态：住宅/公寓 建筑面积： 70000㎡ 绿化率：35% 容积率：5.5 开盘时间： 2010.6 交房时间: 2012 户型配比：40-69㎡产权：40年 ;整体市场认知;开发目标确定;区域感知;区??资源;宗地四至;地块SWOT分析;地块价值判断;开发目标确定;定位出发点;企业战略目标;市场方向;主流刚性需求市场细分;市场进入选择标准;　;挖掘蓝海市场;购买承受能力分析;购买承受能力分析——收入倒推计算;低总价设计是在刚性市场中，针对购买能力与功能需求进行差异化竞争的核心;总价差异设计对开发商收益影响;总价差异设计对客户利益影响;市场进入选择结论;开发目标确定;项目定位;定位理解;低总价——比市场主流产品在功能相同前提下，具备更低的总价;通过户型基本面良好，产品创新与亮点设计、项目高品质形象的塑造来达到中高品质; 建筑形式设置; 产品户型设置; 产品户型配比; 容积率结构设置; 偷面积原则;合理巧偷面积;客户阶层;对总价的敏感 ﹥ 对品质的敏感;刚性需求市场严重饥渴且数量庞大 定位纯粹，推广难度降低 适应政策变化，抗市场风险能力强 距高新，临高新二区，进可攻、退可守;两个重要问题; 方案一; 方案一; 方案二; 方案二; 户型配比建议; 户型亮点建议40㎡左右;空间使用的合理性和舒适性;步入式凸窗扩大室内面积。 ;城市主场硕大的凸窗设计;户型亮点建议110㎡左右;;项目招商原则;项目招商前提;项目招商核心;开发目标确定; 本次测算仅在定位大原???下，按创典概念方案中容积率5.98进行经济估算，旨在反映项目的总建设投资、收益状况、抗风险能力； 详细经济评价，将在规划方案明确后进行深入测算。;项目总投资估算;详细估算过程;收入测算;盈利能力测算;初步经济分析结论;回款周期;LIFE ON MO……生活在潮流之上;感谢聆听 敬请指正