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奥林匹克项目定位策划书 北京 C 必达房地产投资咨询有限公司 二零零四年三月三日 1 目录 一、 市场分析 二、 本项目分析 三、 市场产品对比分析 四、 市场调查结论 五、 目标客户群定位 六、 营销建议 七、 广告宣传 八、 销售管理 九、 营销服务承诺及售后服务 十、结束语 1 引言 受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位 分析建议如下： 一、 市场分析 （一） 北京大市场分析 1 、 市场供需分析 (1) 商品房供给  投资持续增长 房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统 计，2003 年，北京市的房地产开发情况如下： 开发总金额 比上年同期增长 开发总面积 比上年同期增长 1050 亿元 11.7％ 2737.64 万平方米 30.3％ 其中：住宅 700 亿 27.7% 其中：住宅 2019 万平方米 21.7％ 从上表可以看出，2003 年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是 2 增长 。  供给量充足 从 2000 年至 2003 年每年商品房的实际竣工量都保持在 1000 万平方米以上，为市场提供了比较充足的 商品房供应。由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从 2003 年起商品房竣工面积将会 逐年迅速提高。因此从商品房供给总量上看，2004 年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。  供给结构多样化 政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。2003 年经济适 用房达到 200 多万平方米；另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价 位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。 这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004 年无疑是购房置业的好时候。对开发 商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。面对越来越精明的 消费者，规避风险的唯一出路，就是提高产品的性价比和舒适度。 3 （2 ）商品房需求 2003 年，北京销售商品住宅 1038.28 万平方米，比去年同期增长了 19% 。 因此尽管 2004 的商品房供给量会持续增长，但从需求量看，如果市区内的项目以低价位高品质出现在市场 上，无疑将会再次引发销售大战。市场的发展将是某几个项目的热销，而不是整体的热销。两极分化日趋明显， 但就北京市房地产总的消费水平和发展水平而言，是增长型。 2 、市场利好 （1 ）政策向消费者倾斜，利好措施不断出台 为了使广大市民尽快改善居住条件，提高生活质量，政府近年来连续出台了一批鼓励消费者购房置业的 政策和措施，如先后出台了 《关于北京市城镇廉租家庭申请租金补贴还贷购房有关问题的通知》、《关于北京市 城镇居民购买经济适用住房有关问题补充通知》，《关于商品房销售有关问题的通知》和《关于商品房销售面积