规范房地产业发展应重视培育住房租赁市场.PDFVIP

注：该文于2010-11-16 发表于《中国改革报》上！ 规范房地产业发展应重视培育住房租赁市场 丁彦皓 博士 基金经理 目前，我国的房地产市场上存在着房价与租金严重脱节的现象。 租赁市场更加反映社会的真实需求, 租赁价格的下降，销售价格飙 升意味着房屋租赁市场萎缩，而销售市场泡沫严重。虽然政府逐渐 对房地产销售市场通过市场规范、政策引导、结构调整及信贷差额 对待等措施, 逐步消除房地产市场发展过程中的不合理因素, 目 的控制增长率逐渐增大的房价飙升态势, 使房价稳步适中运行。由 于我国房地产开发市场的泡沫现实及政府对租赁市场培育的忽视， 导致租赁市场上的供给主体以非企业、非职业化的个人为主, 而非 专业化、规模化的房地产租赁企业。这种现象导致房屋租赁无法在 出租单元层面上保证住房服务供给的配套服务的品质及持续性。住 房市场上租赁住房所提供的住房服务与居民自有住房所提供的住 房服务不可完全替代, 必然诱导消费者对租赁市场的歧视，无形中 驱使住房租赁市场的萎缩。 近年来的实践证明，紧缩银根、地根或增大住房交易税费、 扩大保障性住房建设等政策无法彻底根除中国住房市场泡沫形成 和发展的内在机制。因此, 政府应考虑如何从完善、培育租赁住房 供应体系，逐步推行“租售并举”的住房政策, 提高住房租赁在住 房消费市场中的比重，来恢复住房市场的自我调节机制。对照发达 国家经验, 加快建设房地产租赁的资本市场通道, 扶持和激励房 地产企业投资、持有、出租是培育租赁市场的必行之路。 1、将房地产业“经济效益”的理念更改为“福利效益” 1998 年，国家为应付亚洲金融危机对中国经济的冲击，提出 以房地产业和汽车业来刺激经济的措施。经过10 多年的发展，中 国房地产业规模、品质都有大幅度提升，不可否认房地产业对国民 经济及社会的贡献。但是当时背景下的重点考量‘经济效益’的制 度措施已无法满足当今的社会的需求，并引起住房市场的混乱。房 价超出其固有价值大幅度飙升，远远超过普通居民的承受能力。社 会差距急剧攀升，矛盾尖锐化，因此，应促使人们重新认识住房是 生活必需品的作用应大于保值、增值投资品的作用，将住房“福利 效益”的理念置于首位来调控住房市场。 2、修正不合理的制度，制止房价的非理性飙升 真实需求引致的房价上涨诱导因投资渠道不完善、资金难以获 利的投机者产生房价看涨的预期，迫使其涌入房地产市场通过低买 高卖方式获利 （公众号与雪球：丁彦皓）。房地产升值预期以及抑 制房地产投机的制度供给不足的境况推动住房价格持续上涨，这种 上涨必然引致住房价格呈高于价值且偏离幅度逐渐扩大的趋势。房 价远远超过其固有价值，不断增长的价格会持续吸引投机资本进入 市场, 从而推动泡沫的发展, 而房地产泡沫所带来的超额利润及 价格非理性上涨的预期, 会不断吸引住房开发投资及坚定住房服 务需求者对购置住房的决心, 趋利性迫使房地产企业及住房服务 需求者重视销售市场，轻视租赁市场。 3、政府应通过合理诱导、规范、鼓励及培育市场，而非否决 市场的作用，扮演投资者角色 房地产业的特性造就其成为泡沫的最佳载体，调控房地产业需 要政府的强力干预。政府干预不等于政府调控者角色的变更。政府 应通过合理诱导、规范、鼓励及培育市场，而非否决市场的作用， 扮演投资角色。如中国政府可充分利用自身的土地所有者身份, 通 过土地供给环节的相关政策吸引社会资本进入投资持有、出租住房 的领域, 推动中国住房出租业的成型，而不是亲自下海运营房屋租 赁业。 4、创新房屋租赁模式，疏通民间闲置房转化为出租房的渠道 由于租赁市场上的供给主体以非企业、非职业化的个人为主, 导致房屋租赁无法在出租单元层面上保证住房服务供给的配套服 务的品质及持续性（新浪微博与博客：@丁彦皓-基金经理）。据各 种途径均表明，我国存在着数量较大的空置房，创新开发住房租赁 中介业务，将分散在社会的闲散住房引向租赁市场，对增加住房市 场的供给，减少需求有很大的积极意义。 5. 对计划投资新建、运营住房租赁业务的房地产企业开发专 门的金融产品 新建住房需要大量资金投入，但是通过运营租赁业务收回前期 投资耗时较长，一般企业很难凭借自己的实力独自运营住房出租业 务。但是，目前没有一款适合自行建房且运营房屋租赁业务的金融 产品。金融创新的落后阻碍了住房租赁业务的发展，金融行业应该 考虑‘按揭’式的为自行建房且又出租