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物业管理阶段划分及主要内容 伴随着国内房地产行业的快速发展，物业管理成为当今社会的又一个新行产业，同时如何做好物业管理也成为一些物业管理企业面临的问题。这就需要我们首先正确认识物业管理，根据物业管理的阶段，理清每个阶段的主要管理内容。 一、物业管理的基本涵意： 物业管理是指对房屋建筑及配套的设施设备和相关场地场所进行维修、养护、经营和管理，维护管理辖区内环境卫生和相关秩序的活动。 目的：营造一个方便、舒适、安全、整洁和谐和健康的居住和工作环境，实现社会效益，经济效益，同步增长，核心以职业责任为基础，提供全方位的服务创造和谐。 二、物业管理的阶段划分： 物业管理一般可分为①前期介入期②装修装饰管理期③业主入住期三个阶段。 1、前期介入期 科学合理的前期介入将会对今后物业管理的顺利进行打下坚实的基础，它包括规划设计、机电设备建档、调试、操作、人事岗位设立、职责制度建立，业主入伙前准备，外部门的联系。 ①规划设计：封闭管理，公共用房，视觉识别，商店活动室等服务设计设立，存车棚等设立。 ②硬件设施：监控、消控、水电抄表、对讲、供水、供电、供暖、供气、公共照明、道闸、网络、有线通讯、电梯、门禁。 ③部门岗位制度职责：经理、副经理、办公室、保安部经理、保安员、巡逻员、车管员、道口员、消防员、门卫员，保洁经理、保洁员、绿化员、公厕管理员财务部、工程部经理、电工、电梯工、司炉工、空调工、弱电工、管道工、客服主管、客服及聘用、任免迁调解职、服务、交接、考核、奖惩、请休假、部门标准和维修运行操作规程，值班管理、检查管理、电梯管理、困人操作、空调运行管理、停送电管理、泵房管理。 ④人员素质培训：仪容仪表、工作纪律、服务态度、文明用语。 ⑤业主入住管理：入伙手册，临时公约，装修装饰管理办法，业主档案（有老人的应填子女联系方式、钥匙发放、入伙程序、装修装饰宣传） ⑥外部门联系：居委会、派出所、水、电、气、暖、电信、电视、城建规划、文化部门、学校、幼儿园吊装、装饰、家政。 前期进入细节阐述: A、供水应考虑楼顶安装水箱，可减少二次供水启动次数，减少电源及设备消耗和噪音。 B、电梯侯梯间地面略低于电梯门，防止水淹电梯。 C、供暖注水应采用单独注水，以便软化排气应方便最好区分高中低区。 D、外墙应事先留好空调孔。 E、防火门管井应考虑通开锁。 F、做好水泵电机的消声，减震措施。 G、建筑1.5米以下考虑装修期二次破坏整洁，可考虑后做或易于粉刷。 H、楼前植被考虑装修期过后再开始绿化。 I、交房接待最好由售楼人员引导，工程问题由施工单位指定专人由物业牵头。 J、合理考虑泻水措施。 2、装修装饰管理期（交房半年内） 严格全面的服务管理将会对今后能否创造一个舒适、安全、整洁、和谐和健康的社区环境起到关键作用，它是充分体现服务提供者与服务接受者关系的时期，与业主及物业使用人有效沟通建立相互信任关系，调解矛盾，促用物业管理和谐良性发展的重要时期。 ①装修管理规定、收费明细、巡查管理、验收管理、临时用电管理、工程问题处理。 ②装修管理规定：装修时间（工作时间）、装修程序、装修不准人员材料出入、处罚。护栏空调外机主墙广告，运料人员改造 ③收费：垃圾、处罚、押金、出入证卡、家政服务 ④装修装饰推荐、宣传 3、业主入住期 以促进业主及物业使用人身心健康、安全、整洁、舒适为目的，通过整洁和和谐的氛围培养物业及物业使用人的自律常识，逐步实现业主及物业使用人满意的承诺。 ①室内维收服务有偿收费制度，收费标准对外工作管理制度、投诉制度、回访制度。 ②公共服务：方便店、奶站、修车、洗车、发廊、洗浴、医疗、信报收发、托幼学校、活动室、网吧。 ③专项服务：洗衣、代购食品、送水、送奶、室内清洁、搬家、家电团购、卫生医疗、接送孩子。 ④金融服务、房屋租赁、代办保险、车辆上户、换房、家教、保姆。 ⑤特约服务：代管房屋、水电维修、代购商品、定期清洁、洗衣、出游。 ⑥维修维护质量标准。保洁检验标准，绿化检验标准，给排水系统标准，电梯系统标准，强弱电系统标准，消防系统标准，供暖系统标准，保安及车辆管理标准，共用设施管理标准，管理效益标准，空调系统标准，档案制度标准。 4、物业资金来源 巧妇难为无米之炊，物业公司的运作安全取决于收入来源，它是物业公司品牌打造的基石。 物业资金来源：物业费有偿专项服务、商业场地租赁，广告位出租、汽车停放，供热公司返利、装修宣传收入。 物业费：物业费收取比例取决于业主的认可，为物业收入主要来源 广告费：电梯广告、车库广告、户外广告、宣传栏广告。 停车费：确保人车分流的前提条件下设立。 供暖返利：针对集中供热而言，前期面积的划分是起至关重要的因素。 装修装饰宣传，仅限于装修装饰前期集中收取。 有偿专项服务：建立在良好互动前提条件下，保险、医疗、托幼。 商业场地租赁、小超市、