地产项目全程策划秘籍.pdf

第五章房地产项目全程策划(下) © Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University 华侨大学土木学院 毛茂松 主要内容 §1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系 参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社 §2 房地产项目策划的内容体系 0. 项目概况 1. 项目市场策划 2 项目规划设计策划 3 项目质量工期策划 4 项目形象策划 5 项目营销推广策划 6 项目销售实施与管理策划 7 项目服务策划 8 项目二次营销策划 9. 项目投资策划 0. 项目概况 1 项目市场策划 1.1 项目用地周边环境分析 1.2 区域市场现状及其趋势判断 市场调查与分析 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 1.4 项目价值分析 1.5 项目市场定位 1.6 开发节奏建议 1.1 项目用地周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★地理位置 ★地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边的建筑物 ★绿化景观 ★自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ⑷周边市政配套设施调查 ★购物场所 ★文化教育 ★医疗卫生 ★金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★游乐休憩设施 ★周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断 ⑴宏观经济运作状况 ①国内生产总值 ★第一产业数量 ★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策 ④固定资产投资总额 ★全国及项目所在地 ★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★项目所在地的居民住宅形态及比重 ★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ⑹商品住宅客户构成及购买实态分析 ★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.4 项目价值分析 ⑴商品住宅项目价值分析——类比可实现价值分析法 ①类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目 2 ）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3 ）分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4 ）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5 ）根据价值