海通大厦项目整体策划方案.pdf

PROJECTPROJECT：海通大厦海通大厦项目整体策划方案项目整体策划方案 1 前言 本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的 基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。 方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预 算、执行和附件。 2 目 录 PART1 市场 PART2 目标 PART3 策略 PART4 计划 PART5 预算 PART6 执行 3 PART 1 市场 在市场部分，我们从以下5个方面进行分析，并在最后进行一个 简短的小结。  宏观市场  区域市场区域市场  写字楼市场  典型个案  小结 4 宏观市场  尽管在新政影响下，今年楼市整体投资增速急速下降，但土地供 应量加大，成交价格屡创新高，地王项目再次出现；  市场逐渐转为买方市场，但整体市场持币观望心态仍然比较浓烈；  各区域房价发展态势不尽相同，各区域上涨或下跌的幅度都不会 很大，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都会存在； 5 宏观市场  商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为 114．3万㎡ ，较2004年同期上涨18．5％。  全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路 难走。  住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小 户型，显露出供大于求的迹象； 6 区域市场  该区域以住宅项目为主，目前已开发或正开发的项目有运盛 美之国、左岸名苑、玛斯兰德、托乐嘉、翠屏清华、挪威森 林、翠屏国际城等；  该区域住宅的销售价格在该区域住宅的销售价格元元//平方米左右平方米左右；；  该区域相对于江宁板块其他项目或在同区域项目中，距离南 京主城区较近，具有先天的交通优势；  该区域具有良好的外部人文景观环境，由此构成三山板块， 在整个江宁区域项目中性价比较高。 7 区域市场分析  该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住 宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目；  目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就 达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商 铺市场空白正在被填补；  目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；  该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。 8 写字楼市场  目前南京写字楼分布  第一板块：新街口—大行宫—长江路一带  第二板块：珠江路—广州路写字楼板块  第三板块：山西路—湖南路板块