淮南金地国际城价格报告.ppt

淮南金地国际城价格策略报告（沟通稿） 谨呈：淮南万洋置业有限公司 价格报告思路 明确目标是定价的基础，世联对4月27日晚的目标理解： 目标下的问题 价格报告思路 1.项目背景分析 1.2本项目客户积累情况 客户偏向于地块A、置业目的以改善居住环境为主 对本案的认可点集中在园林环境及户型得房率，是项目相对于竞争项目的优势 按行业划分，电力系统17%；另外，75个认筹客户中，金大地老业主占9%，需要有针对性的针对电力系统和金大地老业主展开推广 电力系统：洛电、田电、平电经济实力强，有扎堆的特点； 矿业系统：以淮矿为核心的上下游企业； 政府机关：公务员爱面子，好群居； 企事业单位：金融、教师、通讯业等； 个体户：有经济实力，讲究社会地位； 1.2客户分析小结 价格报告思路 2.定价策略及方法 2.1目标回顾 由于项目推广正式启动时间较晚，目前累计619批上门客户，将制约项目价格的实现 与竞争项目相比，项目在产品上具有优势，但在品牌美誉度与竞争项目存在距离 2.2借助分析模型，产品细分，确定分类产品任务 水景8+1洋房是价格标杆，剩余8F、8+1F将是项目前期利润的主要来源； 定价指导思想 首次开盘冲击销售数量，形成热销局面，促进市场口碑传播； 一期通过合理的价格站位体现项目的形象； 项目作为市场领导者，有自身的定价权，但在定价中既要引领市场，但又不脱离市场； 2.2定价策略：结合竞争与项目自身,达到预期目标 3.核心均价的推导 定价方法原则： 由于项目属于市场创新产品，市场上缺乏可比较的参照，因此在定价过程中更多的是基于产品的特性，传统的在均价确定后形成各楼层价格的方式并不适合本项目。 本次定价将首先形成各楼层的价格，再由点到面形成均价。 专家评估法： 由具有洋房销售经验的团队针对8+1F各楼层及客户需求特点，各自整理出各楼层价格，经过2轮调整，最终形成均价。 同栋5F中，3/5楼是价格低点，价格差异更多的体现在赠送面积的差异上 8+1F的3/8F会是同栋楼层中的价格低点，整体价格是楼层越高，价格越高 本报告是严格保密的。 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 淮南园林最好的社区 淮南创新产品 高舒适度 高附加值 淮南最大的实景园林 退台洋房的建筑形式； 高实用率； 50%单位送大露台； 首层带花园设计； 5F别墅级洋房。 面积区间重新统计 4.02% 32 176-201 四房 2+2F 5.02% 40 90 两房 4.02% 32 100-109 5.02% 40 110-119 5.02% 40 120-129 1.00% 8 130-139 三房 5.02% 40 140-149 四房 5F 6.52% 52 100-109 5.52% 44 110-119 12.55% 100 120-129 4.52% 36 130-139 三房 1.76% 14 120-129 12.92% 103 130-139 四房 8F 比例 套数 面积区间 户型 物业类型 短期目标 开盘必然成功，在开盘期实现120套的目标，确立项目在淮南市场的地位 长期目标 借助项目首批产品成功，建立项目美誉度，为高层物业入市做好铺垫，实现整体4000元/㎡以上的的市场价值。 如何通过价格确保开盘必然成功？ 一期开盘对后期销售将带来怎样的影响？ 如何实现整体4000元/㎡的市场价值？ 本项目入市时该卖多少钱？ 整体价格趋势如何设置？ Q1: Q2: 基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题： 答案：低开高走，在每一个组团设置价格标杆带动现金牛产品销售 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 1.1市场分析 1.2客户分析 1.3项目分析 本项目售楼处开放时间为2009年3月15日,截止到2009年4月26日共6周: 共接待来访客户619批，来电客户197批，认筹客户91批。 每周的上门客户、进线客户图 认筹客户分析 认筹客户分析 他们会看报，会上网，口碑传播对他们的十分有效； 目前认筹的75个客户中，金大地老业主有10个，其中来自香格里拉的老业主是6个 香格里拉、前锋村、前锋二村是客户的主要居住小区，下阶段推广可针对这三个小区展开上门直投 认筹客户分析 数据更新 职业： 37％个体、17％电力系统 关注因素： 园林、产品、物业管理 客户来源： 13%为金大地老业主 意向地块： 69%选择A区 ——购买力较强 ——追求品质，改善居住环境 ——有一定的品牌意识 ——重叠度较高 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 2.1 目标回顾 0 2.2 定价策略000 快速销售 相比竞争项目多一些利润空间即可，通过一期热销带动剩余产品的销售，从而起到为其它项目提供现金流的作用 本项目入市