郑州东区市场部分楼盘调研报告.ppt

市场调研目的 市场调研目的 市场调研目的 郑州房产市场格局分析 金水区调研项目概括 金水区调研项目概括 金水区调研项目概括 金水区调研项目概括 金水区调研项目概括 金水区调研项目概括 总结 大盘时代来临，品质生活开启 市场调研目的 市场规划 区域规划 调研内容 市场产品划分 物业配套 产品特点 建筑类别 产品价格 市场产品划分 商务配套 写字楼产品总结 市场调研目的 个案分析 个案分析 个案分析 收获总结 再次感谢各位领导抽出宝贵时间 总结 客户来源：省内各地，但多为郑州市内的新居民； 置业目的：住宅以刚需、改善型客户居多；投资商业的比例加大。 客户需求：由改善型需求为主导，客户需求以两房三房为主； 客户分析 启示—— 在此阶段，客户购房理性化，在产品之间追求高性价比。由此个人认为，品质与价格相对应的同时，找寻刚需客户真正的需求，定制开发，不必盲目定价或降价。 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录 2012年9月 交房日期 私营企业家、企业集团、投资客、资产不少于千万之上 客户定位 60层 层数 280米 楼层高度 绿地中心千玺广场共60层，其中5—35层国际5A甲级纯生态商务写字楼；38—55层超五星级万豪酒店；58层为空中观光层、59层为顶级私人会所。写字楼面积区间160-300平方米。 项目规划 2010年4月 开盘日期 占地3万平方，建筑24万平方 项目规模 CBD中心湖南侧 位 置 分析：超级地王之位，必配顶级配套设施。所处区域两环建筑栋数60座，却已被市场前期消化，此项目可为此地之绝唱，市场之独特，280米可谓是现中原地标建筑，乃至河南地标建筑。 千玺广场 该项目位于CBD中心湖南侧，相邻会展中心和艺术中心紧一步之遥，占据CBD核心之心。 剩余2层房源 销售情况 均价50000元 销售价格 建筑呈圆柱体，主体中心电梯，各单位围绕其中，全透明办公区域 户型设计 2670㎡ 单层面积 13户，可自由分割 单层户数 面积区间160-300平方米 户型面积 全进口三菱电梯 电梯品牌 1000个左右 停车位 共计28部 电梯数 暂定19.8元/㎡ 物业费 上海科瑞物业 物业公司 分析：项目聘请国内知名物业公司—上海科瑞物业管理有限公司全程管理。配套设施奢华顶级，就建筑成本每平米在2万以上。面积最小160㎡导致总价不低于800万，过高的房价特定了高端客户群体。虽然客群特定，但此项目抢占了市场空白，利用绝对优势迅速消化产品相当可观。调研期间产品销售剩余2层。 千玺广场—配套设施 位于项目1-4层，商业虽未规划，定会引进国际知名奢侈品，打造高端消费链 商业 位于项目59层，城市奢华的享受，隔绝于世的孤傲，成为各界名流向往之地 顶级私人会所 位于项目58层，观光旅游带动人气文化，高端的形象树立于大众心中。 观光旅游 位于项目38-55层，2011年7月项目封顶，万豪正式签约进驻千玺广场 万豪酒店 增值砝码 分析：项目占据绝版地段绝版位置，建设中原第一高建筑，先进科学豪华的主体为现阶段最为高端物业。而在相关配套方面则是强强联手，引驻国际知名超五星级酒店---万豪酒店。 这些特定的增值码不可复制，成为项目的卖点，更加成为项目运营成功的有利保障。 千玺广场—商务增值砝码 * 郑州东区房产市场调研报告 1 报告人：杨洋 职务：初级策划师 日期：2011-12-5 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录 了解郑州市场代表性楼盘情况了解东区市场格局划分强化自身调研能力及市场分析能力 ◆ ◆ ◆ 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录 区域划分 郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区. 金水区 郑东新区 二七区 中原区 惠济区 管城区 金水区项目分布 区域调研项目 　14000 　3.31 　高层住宅 300000 广汇 　12000 　4.45 　高层住宅 1300000 银基王朝 　10000 　6.5 　综合体 800000 曼哈顿 　11000 　3.15 　高层住宅 195000 恒大名都 　9500 　3.5 　高层住宅 300000 英地华骄天庭 　13000 　 　写字楼 35000 居易摩根中心 售价元/㎡ 容积率 物业类型 体量㎡ 项目名称 居易摩根中心 英地华骄天庭 恒大名都 曼哈顿 银基王朝 广汇PAMA 金水区---- 郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务 要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。 中原区项目