重庆沙坪条坝区【香格里奥】（暂定名）项目定位报告.docVIP

中人地产·纬联地产 《香格里奥（暂定名）市场分析及定位报告》 PAGE 第 PAGE 44 页 共 NUMPAGES 44 页 项目定位报告 第 一 部 分 项目基本概况 1页 第 二 部 分 项目SWOT分析 3页 第 三 部 分 项目住宅定位 6页 第 四 部 分 项目商业定位 24页 第 五 部 分 产品建议 27页 第 一 部 分 项目基本概况 土地使用情况： 本案占地面积：14901平米 规划用地面积：9310平米 地块南北向最大长度175米 地块东西向最大长度135米 项目的区位 本案地块处于重庆西部的沙坪坝区，属于沙区东部土湾板块。距离沙区核心商圈——三峡广场，直线距离1.2KM，步行15～20分钟可到达。此处处于三角碑——滨江路缓坡的中段，地势由西向东逐渐下降，地块内最大高差10米。 该板块属于沙区老城区，是旧城改造的重点区域。目前该区域内人口密度大，居民收入水平较低；街道和建筑比较破旧，环境质量差，城市形象非常落后。 三、项目的建筑规划概况 规划容积率：8 绿地率：30％ 建筑密度：40％ 第 二 部 分 项目SWOT分析 项目优势分析（S） 地处沙区中心区域，距离沙区核心商圈近； 周边为老城区，人口密集，生活配套比较完善； 周边重点院校密布，子女教育不存在问题； 开发商具有较强的专业素质，可保证本案健康发展； 开发商强劲的经济实力和较高的知名度，将为本案提供较强的品牌依托； 项目劣势分析（W） 距离沙区核心区域较远，步行需要15分钟左右； 本案地块地势较低，距离江边较远，周边无景观资源； 地块进出不便，仅有1条交通线路与外界相通，且车况较差； 周边为待拆迁的旧城区，环境较差，人口素质不高； 本案所在区域的旧城改造进度缓慢，影响了本案地段价值的提高； 本案地块内存在一定的高差，给规划设计工作带来一定的难度； 地块周边商业均以低档为主，缺乏对外界的吸引，也不能满足中高档物业业主的需求； 地块为南北走向，在规划上不利于建筑楼体的排布； 项目机会分析（O） 本案地块边缘有规划中的，上通三角碑下接滨江路的新道路，将缩短与沙区核心商圈和滨江区域的距离； 目前沙区的小户型项目销售情况非常良好，供不应求； 2005年将推出的小户型项目较少； 沙区年轻客户群较多，为本案提供了大量的潜在客户； 从旭东家天下的成交客户分析中，可以发现：沙区的年轻人（35岁以下）对本区域物业是可以接受的； 鑫源集团赞助的留洋足球运动员绍佳一在亚洲杯上表现异常出色，可作为本案的形象代言人； 项目威胁分析（T） 本案所处的区域，旧城改造进度缓慢，使市场对本区域的发展持一定的怀疑态度； 旭东家天下的二、三期住宅销售时间，很可能与本案相同或相近，其较低的价格将对本案的价格提升造成较强的阻力； 本案所处区域目前破旧的状况影响了本案品质提升； 由于国家宏观调控的影响，目前重庆市场的整体形势不容乐观，给本案的开发增加了一定的市场风险； 原居民将就地安置，很可能