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4.3 向灵活性发展 产生原因 伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性；可以灵活适应各类客户的需要，无论是大客户、小客户；自用型、投资型；客户在使用时的空间、设备的各种变化：办公空间的变化、人员的增减、设备的调整 4.3 向灵活性发展 解决方案： 大空间（隔断/半隔断）：国外兴建的高层办公楼应变能力较强，有相当一部分采用了大空间灵活平面布局。由于办公的内容与方式不同，最合适的空间形式莫过于一个大空间，以适应现代办公组织体系的不断调整，不断更新。但毫无遮挡的大空间有势必带来噪声和视线的干扰。因此常采用可拆装的半隔断式的工作位置屏障，使工作人员在大空间办公室内形成“场”的感受。 网格：灵活性还表现在写字楼采用将室内地墙与吊顶平面按一定模数与尺度划分成为网格。在这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供租用者依自己的需要安排隔断，以划分不同的空间面积，满足不同使用要求。为了灵活地安置办公自动化设备用的接电口，有的按一定间距设置地插销；有的在地板中留有多孔道地面电线管和窗下线路柜；有的则做成类似电子计算机房那样的架空地板，为未来增添各种设备用电留有更大的可变余地。 什么是向综合性发展？ 是指随着经济的发展，写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能 4.3 向综合性发展 产生的原因： 需求的因素：单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，无法很好地解决上班人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等要求。为了克服这个问题，就出现了多功能的综合性大楼。 建筑物所有者经济效益最大化的考虑 综合性发展 4.3 向综合性发展 综合性定义：是将城市中商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互存在，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率而统一的综合体； 优势： 各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式； 各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益 基本特征： 空间尺度大，空间形式处理丰富 交通系统形态打破了传统的街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观于环境设计 高科技、高智能设施的使用 全天候服务周期设计 协调互补的功能设计，满足城市生活多功能的交叠 功能构成： 办公、酒店、商业、居住、交通 THE END THANK YOU 写字楼基础知识 写字楼定义与特点 写字楼分类与标准 写字楼产品体系 写字楼未来房展 目 录 一、写字楼定义与特点 1.1 写字楼定义 1.2 写字楼特点 1.1 写字楼的定义 写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 1.2 写字楼的特点 1.写字楼一般建于城市中心的繁华地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 3.建筑设备既现代有先进 4.功能齐全、自成体系 5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强 二、写字楼的分类和国际标准 2.1 写字楼分类2.2 写字楼标准 2.1 写字楼的分类 按大小分类 大型：建筑面积大于3万m2 中型：建筑面积在1~3万m2 小型：建筑面积小于1万m2 按功能分类 综合型：以办公为主，其他各业态为辅 商住型：即可办公，又可以入住 单纯型：只用于办公功能 按位置、自然或者质量状况分类 丙级：写字楼已经使用一定年限，各方面都落后于时代发展 乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好 甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳 2.2 甲级写字楼的国际标准 项目 标准 地理位置 位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线 实用率 七成或以上 外墙装饰 主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐射玻璃幕墙 层高及阔度 办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上 供电系统 日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。 （1）办公层电容量为60VA/m2-120VA/m2 （2）后备电源每层容量达60KVA左右。 卫星接收系统 采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道 音响系统 走道、门厅、车库、大堂等公