公共租赁房应重视的几个问题.docVIP

公共租赁房建设应重视的几个问题 公共租赁房现已成为我国保障性住房的主体形式。建设公共租赁房是在我国有关理论和实践准备不很充分的条件下，政府为缓解高房价的压力，解决群众“住有所居”的政府行政行为。因此，在建设公共租赁房中，要特别注意认识和解决好以下问题。 　　公共租赁房具有公共物品属性 　　公共租赁房在计划经济时期又叫公房，即由政府统一建设和分配的住房。我国向市场经济体制转变以来，逐步取消了政府统一分配住房，采取了住房货币化的政策，公房建设基本结束，群众住房主要由市场供求决定。但住房由市场决定并没有从根本上解决群众住房难的问题，公房在社会中仍然具有不可替代的地位和作用。 　　其一，土地的稀缺决定了国家对公房的供给。住房建设需要占用土地，在土地资源有限的情况下，国家不可能占用大量的土地建设住房。尤其是在我国人多地少的情况下，国家需要对土地的合理使用作出规定，使农业用地和非农业用地保持合理的比例关系。我国为了保证粮食安全，明确规定耕地面积必须保持18亿亩，这是不可逾越的红线。2009年底，我国的耕地为18.23亿亩，今后随着城镇化的推进仍需要占用不少土地，因而我国土地利用存在稀缺性的硬约束。国家必须对住房用地进行适当控制，不允许跨越18亿亩红线建住房，不允许住房面积标准过高。因而市场对住房的调节存在一定的局限性，国家需要通过集中兴建公房来弥补住房供给的不足。 　　其二，公房建设有助于防止住房高成本产生的垄断。住房建设需要投入较高的成本，因此房产实体形成后一般不轻易拆迁，这客观上形成了房产垄断。房产垄断会影响国家的经济建设以及国民经济布局。目前国家主要靠城市规划保证住房建设的合理性，同时为了防止住房垄断对国民经济的影响，还要建设一批由国家直接控制的公房，这些公房一般建在有关国家经济战略的重要地带，如大中型城市、工矿集中区等。 　　其三，公房建设是对财产性占有住房的限制。住房是生活必需品，但在市场经济社会又是一种昂贵的商品。住房商品的可使用、可转让、可保值性，使其具备了社会财产的特征。而住房一旦成为财产，它就会被当成一般等价物进行比较，当它的保值性高于银行利率，人们就会减少银行储蓄而储备房产；当银行储蓄收益高于财产性占有的收益，人们就会抛出房产，从而弱化房产的实用性。显然，住房的财产性占有违背了建设住房的本来目的。对于这一负面影响，目前世界各国除了开征房产税外，还通过政府兴建公房的形式进行遏制。公房产权的公有性使它可能不被虚拟性占有，在一定程度上实现政府的实用性目标。 　　公共租赁房建设对经济社会发展影响重大 　　公共租赁房具有社会保障作用。在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异，经济社会发展具有不均衡性，并会造成人与人之间收益分配的巨大差别。这种差别体现在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。政府提供的公共租赁房具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，受到社会普遍欢迎。目前，世界各国由政府提供的保障房（含公共租赁房）占20%左右，建设公共租赁房有助于维护社会稳定。 　　公共租赁房建设拉动供给和需求。政府投资公共租赁房既向社会传递了投资信息，又拉动投资品的供给和消费。政府在一定时期内的投资反映了该领域的供给不足，政府的投资可以直接拉动这个领域内的供给，使社会需求在一定程度上得到满足。例如，政府近几年对保障房的投资，在有效增加住房供给和满足群众住房需求的同时，也拉动了钢铁、水泥等建材的生产和消费。 　　公共租赁房的分配有助于平衡社会收入差距。我国的居民收入差距较大，这种收入差距导致了住房占有的巨大差异。政府投资建设公共租赁房，使一部分中低收入者以低于市场租金的价格入住，在一定程度上弥补了他们收入上的差距。从发达国家的经验来看，政府对低收入者购房的支持，往往采取低于市场的价格出售公共租赁房的方式，这在较大程度上保护了低收入者的利益。 　　政府需合理调节公共租赁房建设的供给和需求 　　公共租赁房的建设关系到国民收入的分配和再分配，影响经济发展和社会稳定，需要政府合理调节。 　　政府应明确调节目标。保护社会公平正义是政府建设公共租赁房的主要出发点。在市场经济条件下，公平正义的基本内容就是人人有获得生存的权益，生存权包括住房权，因而保证人人“住有所居”成为政府的重要职能和调节经济社会发展的基本目标。我国中低收入人口比重大，缺房户多，当前又处于城镇化快速发展时期，住房用地与人均占有土地资源不足的矛盾比较突出。国家需要对住房用地合理安排，保证每年投入一定数量的土地用于住房建设；更重要的是住房用地也要保持合理，控制耗费土地资源过多的商品房用地，充分保证节约土地资源的保障房建设用地。 　　政府应实行供给略大于需求的战略。按照社会需求提供公共租赁房，这是节约资源的最优选择。但在实际生活中，公共租赁房的需求是一个变量，因为