房地产税收政策讲解(精).ppt

国家税务总局所得税管理司 何道成 各位税务同仁 早晨好！ 提 纲 背景介绍 一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 提 纲 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间 国税发31号文出台背景 ○加强和规范房地产企业所得税征收管理 ○房地产业企业所得税征管主要问题 ◎缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 ◎伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限 国税发31号文的出台背景 ◎利用关联关系转移利润 ◎企业之间相互利用共同偷逃税款 ◎税收征管难度大 税收制度不完善 地方政府干预过多 一、未完工开发产品的税务处理 （一）预售收入 （二）预计计税毛利率和毛利额 （三）期间费用、营业税金及附加 （四）计税成本结算的时点 一、未完工开发产品的税务处理 （五）预征和实际征收 （六）经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定 一、未完工开发产品的税务处理 （七）非经济适用房 ○省会城市、直辖市、计划单列市城区 和郊区，不得低于20％； ○地及地级市城区和郊区，不得低于15％； ○其他地区，不得低于10％ 二、完工开发产品的税务处理 （一）开发产品完工标准 （二）完工开发产品的税务处理 （三）完工开发产品的税务管理 （四）销售收入范围 （五）销售收入确认原则 二、完工开发产品的税务处理 （一）开发产品（成本对象）完工标准 ○竣工证明已报房地产管理部门备案 ○开始投入使用 ○取得初始产权证明 二、完工开发产品的税务处理 （二）完工开发产品的税务处理 ○预售收入确认为实际销售收入 ○结转计税成本 ○计算实际毛利额 ○差异调整 注意差异调整时点、口径、方法 二、完工开发产品的税务处理 （三）完工开发产品的税务管理 ○开发企业报告开发产品完工情况 ○开发企业在年度纳税申报时出具 税务鉴定报告 其他相关资料 ○税务机关核定计税成本权和税收处罚权 二、完工开发产品的税务处理 （四）销售收入范围 ○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 ○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 三、开发产品预租收入的确认 ○预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租 ○预租租金（价款）确认收入时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。 四、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 （二）分配开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 四、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。 四、合作建造开发产品的税务处理 （二）分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○收入确认的范围：应分开发产品 ○两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入 四、合作建造开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 ○ 开发企业统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 ○投资方取得利润视同取得股息、红利 ○开发企业接受的投资额不负担成本费用 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 ○ 投出方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次取得开发产品时 ◎收入确认的范围：应取得的开发产品 ◎经济业务分解为两部分