借名购买经济适用房合同效力和物权归属探讨.PDFVIP

借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨 陈耀东 * 内容提要  借名购买经济适用房，借名人向出名人既借名又借人。对于借名购买经济适用房的合 同效力以及该经济适用房的物权归属，人民法院出现了迥异的判决结果。有的判决认定合同无效，该 经适房有限产权归出名人所有；有的判决认定合同有效，该经适房有限产权归借名人所有。法院判决 的分歧主要聚焦在借名购房合同是否违反国家政策，是否损害社会公共利益，以及是否违反法律、行 政法规的强制性规定，进而对合同效力及该经济适用房的物权归属进行判定。借名购买经济适用房协 议为合同之一种，其是否有效应由《合同法》进行调整；经济适用房购买满5年或符合上市交易条件后， 出名人应将该经济适用房的所有权转移登记至借名人名下。 关键词  借名　经济适用房　借名合同　合同效力　物权归属 近些年，当事人基于各种原因借名购房及借名登记已成为我国的一种普遍现象，并由此产生了诸 多法律问题，引起司法界和理论界的关注。从借名购买的房屋类型划分，一类是借名购买商品房，另 1 一类是借名购买保障房，○后者多是借名购买经济适用房（以下简称“经适房”），并将经适房有限 产权登记到出名人名下。借名购房引发的法律争点主要是借名购房合同的效力（有效抑或无效）以及 房屋的物权归属（出名人所有抑或借名人所有），本文仅对借名购买经适房引发的法律争点进行讨论。 一、借名语义与借名购买经适房的法律表达 （一）何谓借名 2 借名并非传统民法上的概念 , 而是对借用他人名义实施法律行为的概括。○在《辞海》中，“借名” 一词被解释为“借用某一名义或名称”。 借名与冒名不同。借名是一种双方法律行为，是借名人与出名人合意的结果，当事人双方存在口 头或者书面借名的意思表示，并成立借名合同；冒名是一种单方法律行为，是一方在他方不知情或是 *　南开大学法学院副院长，教授、博士生导师。 1 保障房的两种类型中，租赁型保障房（廉租房与公租房）原则上只租不售，故不存在借名购买问题；产权型保障房中，因 ○ 我国建造经适房早于限价房，借名购买的产权型保障房大多是经济适用房，故本文仅以借名购买经适房为讨论对象。 2 冉克平：《论借名实施法律行为的效果》，载《法学》2014 年第 2 期。 ○ —  126  — 借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨 未经他方同意的情况下假托他方之名所为。借名亦不同于使用假名实施的行为，前者之名是真实的， 后者则系行为人杜撰之名，并使真名处于被匿名状态。 与“借名”相近的概念主要有挂靠、隐名代理、信托等，这些行为都存在名义主体与利益主体相 分离的特点。借名与挂靠明显不同，挂靠通常是指建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围， 借用其他有资质的建筑施工企业的名义承揽工程，《建筑法》第 26 条第 2 款禁止该种行为。挂靠是 只借名不借人，法律行为的实施主体是借名企业，其行为的实施“名”与“实”不相符；而借名，尤 其是借名购买经适房，是既借名又借人，申请、轮候、签订购房合同、登记等一系列法律行为皆由出 名人实施，“名”与“实”相符。借名购房与隐名代理和信托的运行模式较为相似，皆为既借名又借人， 3 故有观点认为借名购房本质上是一种隐名代理。○隐名代理是指受托人以自己的名义与第三人进行法 律行为；信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿 4 以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。○借名与隐名代理、信托 的目的不同，隐名代理和信托的目的侧重于借“人”，是为了借用受托人的管理才能；而借名中的借 名购房的目的侧重于借“名”，若仅借“人”不借“名”，则无法完成购房行为，出名人在借名购房 关系中仅仅是名义载体而已。 （二）借名购买经适房的表现