房产租赁合同效力探析——以深圳某房产租赁合同纠纷为例.pdfVIP

2016年第 2期 天 津 法 学 No．2 总第 126期 TianjinLe Science GeneralNo．126 · 法学研究 · 房产租赁合 同效 力探析 — — 以深iJ1I某房产租赁合同纠纷为例 李天昊 (中共中央党校政法教研部，北京 100091) 摘 要：房产租赁合同存在无效附属协议是否影响主合同效力，法定代表人口头承诺的法律效力，可变更、撤销合同的变 更、撤销方式等三个问题。附属合同或合同中部分条款无效不能决定主合同效力，但可根据无效条款提供的信息推断当 事人的主观方面，构成欺诈、重大误解、显失公平的，应认定合同效力为可变更、撤销。法定代表人个人经营性行为可以代 表法人，代表的形式可以是口头合同，法定代表A．21头承诺具有法律效力。可变更、撤销合同的变更、撤销权为形戍权，变 更、撤销方式以诉讼、合意为主，依诉行使的撤销权为形成诉权，单方意思表示原则上也会引起合同的变更和撤销。 关键词：合同效力；无效条款；法定代表人；口头合同；变更撤销方式 中图分类号：D913．6 文献标识码：A 文章编号：1674—828X(2016)02—0017—06 一 、 问题的缘 由 论产权证是否办得下来 ，原合同的租赁面积为 10000平米。100万元 ，年为 10000平米的租金。” 合同效力是合同法理论和法律实务的核心问 随后 ，A企业人驻装修并开始营业 ，B企业未将 题，随着意思 自治 、鼓励交易等原则的注入，无效 3000平米的产权证补齐，3000平米作为违建被政 合同的范围逐渐缩小，合同效力从有效、无效的二 府责令拆除。经营的整体性无法实现，A企业向B 分法 ，发展到目前有效、无效、可撤销、效力待定、 企业提出交涉并暂不支付租金。B企业起诉，A企 未生效的五分法，合同效力的形式更富弹性1]【。新 业反诉 ，案件进入司法程序，补充协议约定租赁面 情况层出不穷，关于合同效力也产生许多新的问 积为 10000平米的条款被法院认定为无效。 题有待研究。房产租赁合同标的巨大、内容复杂， 本案件围绕着主合同、附属合同、法定代表人 一 旦形成纠纷具有极大的社会危害性，以笔者在 间口头合同的效力展开，主要表现为三个问题：第 深圳调研了解到具体案件为例，分析其中具有代 一 ， B企业以签订无效的附属协议的方法促成主合 表性的三个合同效力问题。 同的签订，附属合同无效是否影响主合同效力；第 A企业为餐饮服务类企业 ，欲承租B企业 二，B企业法定代表人个人承诺的法律效力问题； 10000平米房产用于经营。A企业在筹集资金和招 第三，A企业暂不支付租金的性质，即合同的变 收员工均已完毕的情况下，得知租赁标的房产的 更、撤销方式问题。 10000平米中，3000平米暂无产权证。B企业法定 代表人承诺租赁面积为 10000平米 ，并一定为 二、无效附属合同是否影响主合同效力 3000平米办下产权证。在这种情况下，双方签订 100万元 ／年承租 7000平米的房产租赁合同，以 在上述案件中，附属协议将3000平米违建面 便合同可以通过房产部门备案，同时另签订补充 积纳人租赁范围的约定违反强制性规定，法院认 协议 ，约定 “B企业负责为3000平米办产权证，无 定这部分内容无效是有充分依据的。3000平米房 收稿 日期：2016—02—26 基金项 目：中央党校校级课题 “中国法治的发展与社会转型期间企业面临的法律问题”的阶段性成果。 作者简介：李天吴，男，中共中央党校政法教研部2013级法学理念专业博士研究生，主要从事法学理论研究。