沈阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 2 附件1 沈阳市利用集体建设用地建设租赁住房 试点工作实施方案 为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》（国土资发〔2017〕100号），结合我市实际，制定本方案。 一、指导思想和基本原则 指导思想 根据党的十九大会议精神，深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性，以构建城乡统一的建设用地市场为主要目标，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，健全房地产市场平稳健康发展长效机制，让全体人民住有所居。 （二）基本原则 尊重农民意愿，维护农民权益。利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房”），要切实尊重农民意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。 把握改革方向，提高服务效能。坚持市场经济方向，发挥市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”要求，优化审批流程，提高办事效率。 规范有序，审慎稳妥,封闭运行。严格区别于小产权房，集体租赁住房从源头开始符合规划、完备各项手续、受不动产登记保护。审慎稳妥推进试点，保持平稳有序，封闭运行，风险可控。 强化部门协作，形成改革合力。注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同，加强部门协作，形成合力全面推进改革。 二、工作目标 通过集体租赁住房项目，增加住房的有效供应，缓解住房供求矛盾。以项目为抓手，边试点，边总结，边提升，探索集体租赁住房建设和运营规则，形成可复制、可推广的经验和做法。 三、试点范围 在沈阳市行政范围内选择试点项目分批开展，地块从小到大，从易到难，循序渐进，逐步开展，首期试点拟选择1-2个地块。重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者是新毕业大学生较为集中的产业园、科技园、创新园、自贸区等功能园区附近。 四、工作内容 （一）项目准入条件 1. 规划计划。市规划国土部门统一制定集体租赁住房项目年度实施计划，报市政府批准后实施，并可根据项目具体情况调整年度实施计划。适时委托专业机构编制沈阳市集体租赁住房开发专项规划。 2. 符合各类规划。集体租赁住房建设必须符合城乡规划、土地利用总体规划及环境保护等相关要求。 3. 以存量土地为主。集体租赁住房项目建设以存量集体建设用地为主，原则上不得占用耕地，如遇集体建设用地中插花农用地等情况，可采取增减挂钩的方式对用地布局进行优化。 4. 用地规模及用途。集体租赁住房项目土地用途确定为住宅用地，土地使用年期不得超过70年，用地规模参照国有建设用地中住宅用地规模进行控制，新民市、法库县、康平县不得超过7公顷，其他区（开发区）不得超过20公顷。 5. 权属地类认定。集体租赁住房项目需在集体土地权属无争议的前提下开展。如历史从未取得过集体土地使用权证书，需以地籍部门认定的权属地类为准，进行初始登记。 （二）项目前期准备 1. 确定实施主体。集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营。按照农民自愿的原则，集体租赁住房开发、运营方案由村民会议讨论决定，或者在村民会议授权的前提下，由村民代表会议讨论决定。以上两种方式均须征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。 2. 资金筹措准备。集体经济组织可以利用自有资金及向银行贷款建设租赁住房。鼓励村集体经济组织与乡镇（街道）合作或乡镇（街道）内部村与村之间合作，发挥各自土地、资金优势。 3. 前期土地整理。优先利用集体工矿、学校等便于土地整理的地块。如利用农民宅基地，需农民自愿，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房及货币补偿等方式，或者多种方式相结合对农民进行公平合理安置补偿，保障农民居住权。整理后剩余土地用于建设集体租赁住房项目。 （三）入股、联营合作 1. 合作企业。国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营，以国有企业投资为主。集体经济组织可自行选择合作单位，以协议方式入股、联营，入股、联营期限不得超过土地用途的使用年限。 2. 地价确定。集体建设用地使用权价格通过先评估国有划拨建设用地使用权价格，再核减集体建设用地转为国有建设用地过程中发生的各类费用的方式进行确定。市地价评审委员会根据地价评估结果、土地市场运行情况和区政府建议价格综合确定集体建设用地使用权价