第二章物业管理体系.pptVIP

第二章 物业管理体系 基本要求------学习目标 1、了解我国物业管理体系由哪些部门、单位组成； 2、熟悉各相关部门、单位的性质、作用； 2、掌握各相关部门、单位的职责和相互关系； 3、重点掌握各相关部门、单位的职责和相互关系。 补充知识点： 1.企业是指一切从事生产、流通或服务性活动，以谋取经济利益为目的的经济组织。 2.法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利、承担民事义务的社会组织。 法人是相对于自然人的另一民事主体。 法人是法律赋予社会组织的一种民事主体资格，即法律上的“人格”。 条件：依法成立（经过审批）；具有必要的独立财产；有自己的名称、组织机构和场所；能独立承担民事责任。 一个概念一个区别 物业管理企业是指依法并按照《物业服务合同》或《前期物业服务合同》的约定，专门进行房屋建筑及配套的设备设施和相关场地的养护.维修.管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。 在房屋售出前至正式由业主委员会选定物业管理企业并与之签订《物业管理合同》之前这段时间，小区的物业管理工作通常都是由开发商委托的物业管理公司实行前期物业管理服务。它们所签订的合同称为《前期物业服务合同》 2.1 行政主管部门及相关管理单位 2.1.1 物业管理行政主管部门 2.1.1.1 物业管理行政管理体系 国家----建设部房地产业司: 省(自治区) -----建设厅房地产业处: 城市----房地产局物业管理处(科): 各自的职能 国家----建设部房地产业司: 省(自治区) ----建设厅房地产业处: 城市----房地产局物业管理处(科): 负责全国范围内/各省(自治区)范围内/各城市所属辖区范围内的物业管理行政法规、行业政策的制定、以及对物业管理的指导、监督和管理工作。 工商行政主管部门 （1）物业管理企业在开业之前必须向工商行政主管部门申请注册登记（取得营业执照）； （2）物业管理企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导； （3）工商行政主管部门每年依法对物业管理企业进行年检和年审； （4）工商行政主管部门通过上面几项措施打击和惩处违法经营的同时保护合法经营，维护物业管理市场的正常秩序； 税务行政主管部门 （1）物业管理企业必须接受税务行政主管部门定期与不定期的税务检查与指导； （2）税务行政主管部门有权对违反税务规定偷税、漏税、骗税、抗税等的物业管理企业依法给予行政处罚； 行政处罚：是国家行政机关或其他行政主体依据法定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相对人给予的行政制裁的具体行政行为。包括罚款、责令停产停业、吊销或暂扣许可证和营业执照、行政拘留和劳动教养等。 物价行政主管部门 （1）我国的物业管理收费实行的是国家指导价除高档住宅小区、商场、写字楼等实行市场调节； （2）物业管理企业的收费标准必须要经过物价行政主管部门的审批，物业管理企业不得私自提高收费标准和扩大收费范围等； （3）物业管理企业必须接受物价行政主管部门的监督和指导； （4）物价行政主管部门有权依法对物业管理企业未经允许的违规行为进行行政处。 安全和消防管理部门（重视度很高，后果很严重） 安全管理原则：预防为主、人防、物防和技防三者互相结合。 消防管理方针：预防为主、消防结合。 （1）物业管理企业必须接受公安机关指导，对管理人员进行岗前培训； （2）物业管理企业对重大和有必要向公安机关上报的事件必须及时上报并配合协助有关部门处理有关事件，对知情不报等造成严重后果的承担法律责任； （3）物业管理企业必须落实好自己所应负责的事项和知晓有关事项的许可和审批权限例如停车场收费必须经公安交通管理部门审核批准方可实施 城市环卫和园林管理部门 物业管理企业对自己所属管理区域内的环境卫生、绿化维护和管理是其本质工作和职责之一。 （1）负责所属区域内道路、楼梯和楼内过道、休闲娱乐场地等的清洁并接受环卫部门监督；通行公交的路线则由环卫部门负责 （2）制止违反规定的污染和毁坏绿地树木的行为，情节严重的报当地环卫部门和园林部门； （3）对所属区域内的花草、树木的种植养护和管理工作，并接受环卫部门监督和指导；另外环保部门负责将垃圾运至转运站。 2.1.3 市政设施管理单位 （1）物业管理企业要和水、电、气、通信、供热等单位建立明确的分工明细的同时要相互之间密切配合，共同为业主或物业使用人提供满意的服务而努力。 （2）水、电、气、通信、供热等单位把自己负责维修和管理的事项委托给物业管理企业的，必须支付相关费用并签订委托协议。 行业协会 行业协会是