房地产基础知识(一).pptVIP

* * 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。 其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 27、五证 * * 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现。 28、定金、订金 “订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。 * * 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由四成到七成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 29、银行按揭 * * 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。 30、分期付款、一次性付款 一次性付款是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 * * （一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； （三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； （四）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数； （六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户； （七）法律、法规规定的其他条件。 31、商品房预售需具备条件 * * 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 32、商品房现售 * * 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计/施工和监理等单位进行竣工验收。 33、项目交付使用条件 * * 在交付时，与样板房不一致时该如何处理？ 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。 34、关于房屋交付 在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？ 在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 * * 在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？ 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算 35、关于房屋质量保修 * * 三通一平：水、电、路、地平 七通一平：给水、排水、电通、路通、气通、通讯通、 供热通、地平 36、三通、七通 * * 熟地：已经拆迁并达到三通一平施工条件的土地。 生地：指未达到上述施工条件的土地。 37、生地、熟地 * * 现 房：指开发商已经办理产权证的商品房 期 房：开发商取得预售证到拿到房产证期间的商品房。 准现房：指房屋主体基本封顶完工，小区内的楼宇设施轮 廓初现，处于外墙和内装修阶段的商品房。 38、现房、期房、准现房 * *