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房地产价格的影响因素分析 A栋 B栋 C栋 项目单栋排序：A栋＞B栋＞C栋＞… 房地产价格的影响因素分析 影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素 房地产价格的影响因素分析 制定平面差 所谓平面差，是指项目同一楼层不同户别之间的每平方米的价格差异。 制定垂直差 所谓垂直差，是项目同一单位不同楼层之间每平方米的价格差异。 房地产价格的影响因素分析 影响平面差的因素： 因素一：朝向 因素二：采光 因素三：通风 因素四：景观 因素五：噪音 因素六：格局 房地产价格的影响因素分析 朝向的等级划分 南＜东南＜西南＜东＜东北＜西＜西北＜北 朝向 南 东南 西南 东 东北 西 西北 北 系数 1.02 1.015 1.01 1.005 1.00 0.99 0.985 0.98 房地产价格的影响因素分析 采光对住宅的考量 不同朝向的窗墙面积比 朝向 窗墙面积比 北 0.25 西、东 0.30 南 0.35 房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素分析 营销学大师、营销学之父的菲利浦·科特勒教授的“4PS理论”： 产品策略 价格策略 渠道策略 促销策略 房地产价格的影响因素分析 价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。 房地产价格的影响因素分析 产品成本 房地产价格 消费者感受 房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素包括三个方面： ◆ 影响“项目均价”的因素 ◆ 影响“单栋价格”的因素 ◆ 影响“单套价格”的因素 房地产价格的影响因素分析 影响项目均价的因素 影响单栋价格的因素 影响单套价格的因素 房地产价格的影响因素分析 确定合理定价的目标： 实现利润最大化为目标 实现预期投资收益为目标 以消费者对价格的承受能力为依据，实现快速销售为目标 房地产价格的影响因素分析 通过不同的定价目标，演绎出不同的定价方法： 1、市场比较法 2、成本定价法 3、需求导向法 房地产价格的影响因素分析 市场比较法 与房地产成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。 房地产价格的影响因素分析 市场比较法中影响项目价格的五个因素 ◆区域位置 ◆项目质素 ◆物业管理 ◆工程进度 ◆营销推广 房地产价格的影响因素分析 影响项目价格的五个因素 定价因素 权重比例 备注 区域位置 46% 项目质素 40% 物业管理 8% 工程进度 3% 营销推广 3% 注：权重比例的大小可以依据“因素成对比较法”计算 房地产价格的影响因素分析 区域位置 区域位置46 因素细化 权重 备注 环境 自然环境 29 人文气氛 交 通 公共交通地铁 7 交通管制 配 套 学校幼儿园 10 商场医院银行 房地产价格的影响因素分析 项目质素 项目 质素 40 因素细化 权重 备注 项目规模 5 建筑风格 5 户型设计 15 设施设备 5 园林景观 8 车位比例 2 房地产价格的影响因素分析 物业管理/工程进度/营销推广 因素细化 权重 备注 物业管理 8 品牌管理 5 收费标准 3 工程进度 3 潜在风险 3 营销推广 3 市