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第三讲 房地产开发流程、参与者 2013.3.13 回顾： 房地产开发企业 房地产开发项目 本讲内容： 1、房地产开发项目行政管理 原则与制度 2、房地产开发程序 五大阶段的工作 3、房地产开发相关者 政府管理部门、房地产开发公司、咨询服务机构 1 房地产开发项目的行政管理 1）确定房地产开发项目的原则 2）房地产开发项目土地使用权的取得 3）房地产项目实行资本金制度 ? 4）对不按期开发的房地产项目的处理原则 5）项目报建制度 6）对开发项目实行质量责任制度 7）项目手册制度 1）确定房地产开发项目的原则 ? 房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划；应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域；应当保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 2）房地产开发项目土地使用权的取得 ? 《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 3）房地产项目实行资本金制度 《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2004】13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%提高到35%。 4）对不按期开发的房地产项目的处理原则 ? 《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发公司应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 5）项目报建制度 根据1994年8月建设部发布的《工程建设项目报建管理办法》规定，房地产开发项目必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。 6）对开发项目实行质量责任制度 ? 房地产开发公司应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。 7）项目手册制度 房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发公司是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发公司的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。政府行业管理部门的监控主要包括对是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等。 图1.9 房地产开发项目中的有关政府部门主要审批程序 2 房地产开发程序 ? 1）投资机会选择与决策分析 2）前期工作 3）项目建设 4）房地产租售经营 5）物业管理 1）投资机会选择与决策分析 ? 投资机会选择与决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，这一阶段主要的工作内容是投资意向酝酿及机会寻找、投资机会筛选与项目可行性研究三个步骤，以确定具体的开发地点和开发项目。 2）前期工作 ? 前期工作的内容主要包括以下几个方面：分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小；获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可；施工现场的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟建中的项目寻找预租(售)的客户；对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；开发项目的保险事宜洽谈。 3）项目建设 ? 项目的建设阶段是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。 4）房地产租售经营 ? 房地产的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收的迫切程度及