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关于房地产金融的几个观点 要点提示 并非泡沫即将破裂行业 房贷合规是首要 审慎资产证券化 积极REITs 并非泡沫即将破裂行业 日本房地产泡沫教训  《广场协议》签署后日本银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动增加 货币投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了 大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。  日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成 本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资 积极性不高，很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此 同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格 的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫 的形成和膨胀。  在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的2倍，东京千代田区的土地价 值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最 高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍