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房地产企业资产证券化融资方案 屈子晖 天风证券定息收益事业部总经理 曾就职于中金公司及东方资产 ，11年投资银行经历。对权益类、 固定收益类及创新类业务有丰富的执业经验。 股权类：主导过梓昆科技IPO、东方财富网IPO、中联重科H 股IPO、快乐购IPO项目 ，Reckitt Benckiser收购桂龙药业 ，金健 米业重组等。 债权类：湖南高速20亿PPN发行、中煤能源50亿中期票据、 太钢不锈40亿债券融资 ，并曾为多家百强闽系地产商提供债券及 创新业务服务。 创新类业务：平安银行信用卡证券化项目 （150亿 ），国正小 贷资产证券化项目 ，正奇租赁资产证券化项目 ，阳光学院信托收 益权ABS项目等。 ABS业务介绍与房地产政策走向 类REITs和CMBS 物业租金资产支持专项计划 供应链金融资产支持专项计划 出表与税收处理 资产证券化基本概念 业务简介  证券公司资产证券化业务是指证券公司以特殊目的载体管理人身份，按照约定从原始权益人受让或者以其他方式获得基础 资产，以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活 动。  特殊目的载体（Special Purpose Vehicle ，SPV ），是指证券公司为开展资产证券化业务专门设立的资产支持专项计划。 资产支持专项计划--资产证券化的载体 资信评级 信用增级 资产评级机构 评级费用 增级费用 信用增级机构 提供资产 权利凭证 原始权益人 出售资产 SPV 投资者 （资金需求方） 吸收资金 (资产支持专项计划） 提供资金 （资金供给方) 项目管理 服务费 计划管理人 资产证券化的基本功能  降低融资成本 ：突破公募发行财务指标限制（净资产40%、短期亏损）、非标转标、质押回购、 《证券法》修订后的公募发行 （预期）  从单纯的融资工具向财务报表管理工具转变 ：会计出表（资产负债表）、增加当期利润 （损益 表）、获得大额现金流用于业务拓展 （现金流量表 ）  从金融产品向金融机制转变 ：实现“轻资产转型”、套利型CDO （对于金融机构和投资管理 机构）、 “通道银行”模式  提升公司运营和管理能力 ：资产管理能力、风险识别能力、投行能力、信息披露规范度、信息 系统竞争力  提升市场创新形象 ：未来资本运作的前奏 资产证券化的基本功能  美国资产证券化市场中融资型占比很小 ，资产负债表型和套利型基本各占50%左右；  中国资产证券化的动机目前以融资型和资产负债表型为主，未来套利型是一大趋势。 融资型（Finance 资产负债表型（Balance Sheet 交易类型 套利型（Arbitrage Transaction ） Transaction ） Transaction ） 改善资产负债表结构，表内资产 交易动机 融资 套利 表外化，减少资本需求