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置业顾问中级培训手册 二零零三年十二月 第一章 站在买方的角 度解读交易行为  第一节 房地产选购  1、比较优势，选择住房  1）位置、交通状况、环境比较  A 、楼盘属于新开发区的，要先熟悉该区 远景市政规划  B、现时的交通状况，公共交通工具的线 路设置  C、周边环境状况及景观  2 ）小区规划是否合理，配套是否齐全， 容积率是否较低  A 、区内环境  B、车位  C、学校  D、菜市场  E、康体活动中心  3）发展商的实力  A、注意现场的施工质量、施工管理  B、了解楼盘的销售情况  C、了解楼盘何时竣工，何时入伙  D、如果是楼花，会不会烂尾  4）价格及付款方式  A、位置价格的比较  B、功能类型价格的比较  C、环境价格的比较  D、装修豪华程度的比较  E、折扣优惠比较  F、付款灵活性的比较  G、按揭成数、按揭期的比较  H、按揭利率的比较  I、各项费用的比较  5）物业管理 A、物业管理公司品牌的比较 B、物业管理服务内容的比较  C、物业管理收费 D、物业管理人员素质  6）治安 A、各种刑事、民事案件的发案 率比较 B、了解该区居民的情况反映  C、小区的封闭性情况比较 D、保安人员素质比较  7）自身条件 A、如属首次置业者，应重点考 虑面积、交通状况、价格等方面 B、如属二次置业者，则要重点 考虑位置、环境、配套、物业管 理质量等方面 C、如家庭成员较少的三口之 家，则重点考虑交通状况， 位置，价格，配套等方面 D、有老人，小孩家庭则考虑 附近学校、医疗中心及公园 等市政配套设施  2、选择单位的原则  A、楼盘  B、价格  C、户型  D、朝向  E、采光度、通风度  F、付款方式 3、付款方式的选择 A、折扣优惠和灵活性 B、利息差额 C、自身需求与经济来源及预 测可能发生的情况  4、风水  A、楼盘位置，周边环境有无忌讳（如：山、 水、树木、道路走向、高架桥、 人行天桥、 门户开阔面等）  B、楼宇外形设计是否会产生心理压迫感和恐 惧感  C、内部结构是否合理、梁柱是否起棱、起角  D、住宅大门朝向，大厅采光及门厅朝向对面 景观是否有不良景观  5、升值潜力的问题  A、交通便利，半径10公里范围内车程不超过 计划15分钟  B、周边自然环境良好、商业网点、学校、医 疗中心、文体活动中心等设施， 步行可到达  C、住宅小区内配套齐全、车位充足、公共绿 化面积大、菜市场、托幼等配置合理  D、物业管理服务质量周到。  6、入伙的问题  A、房屋是否漏水  B、水电、煤气是否开通  C、内部装修是否合格和对板，是否与购 房合同条款有出入  D、应配套的设施是否配齐  E、排污系统是否畅通  第二节 房地产买卖  1、签订销售合同  凡欲购买已竣工验收，交付使用 的商品房，买卖双方需签订房地 产销售合同，购买未竣工验收的 房地产时，应签收房地产预售合 同。  2、购房原则  1）购买楼花者，可以要求售房者出示《土地 使用权证》、《施工许可证》、《房地产预售 许可证》；  2）每一笔付款要求售房者出具正规发票，最 低限度也得要求售房者出具市规划国土局统一 印制的《付清楼款证明》；  3）签订合同时所用的合同文本应该是规划国 土局统一印制的《南充房地产买卖合同》。  2、办理购房手续  业主交定金后，与代理商或发展 商签订认购书。  1）个人身份证  2）公司提供营业执照复印件， 还需在认购书上盖上公章 。  3、计算按揭月供（平均法/递减 法）  1)平均法 月供金额＝按揭总额× 月供系数  2)递减法 月供金额