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城镇房地产融资模式简析 融资模式设计 • 计 划 • 结 构 • 风 险 • 成 本 • 程 序 编制项目的资金筹措计划 方案 某新建公司投资项目资金来源计划表 序号 资金来源 金额 融资条件 融资可信 程度 1 资本金 2800万元 1.1 股东A股本投 1700万元 公司书面 资 承诺 1.2 股东B股本投 600万元 董事会书 资 面承诺 1.3 股东C股本投 500万元 公司预计 资 2 债务资 6820万元 金 资金结构分析 • 资本金结构。参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹 资能力。 • 资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资 本金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于 提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。合理的资 金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨 款各有利弊。 • 债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务 期限的配比。 融资风险分析 • 项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、 融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。 出资能力风险及出资吸引力 • 预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能 力。 • 对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于 项目的投资收益和风险。 • 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱 的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承 诺。 • 考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款 人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、 所在国政治及经济稳定的出资人。 项目的再融资能力 • 项目实施过程中会出现许多风险，项目需要具备足够的再 融资能力。 • 在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包 括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款 承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得 备用的贷款承诺。 • 融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新 的融资。 项目融资预算的松紧程度 • 项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必 要时应当留有一定富余量。 • 项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期 间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。 • 同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提 前投入资本金及银行的备用提款权。 利率及汇率风险 • 国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变 动。项目的融资中，未来市场利