第九章 房地产抵押贷款.pdf

第第九九章章 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 第一节第一节 房地产抵押贷款的概述房地产抵押贷款的概述 第二节第二节 房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作 第三节第三节 房地产抵押贷款的管理房地产抵押贷款的管理 第一节第一节 房地产抵押贷款的概述房地产抵押贷款的概述 一、抵押与房地产抵押一、抵押与房地产抵押 （一）抵押（一）抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对其所抵押是指债务人或者第三人不转移对其所 有的财产的占有有的财产的占有有的财产的占有有的财产的占有，，将该财产作为债权担保将该财产作为债权担保将该财产作为债权担保将该财产作为债权担保 的行为的行为 （（二二））房地产抵押房地产抵押 （二）房地产抵押（二）房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房 地产以不转移占有的方式向抵押权人提供地产以不转移占有的方式向抵押权人提供 债务按期履行的担保，在债务人不履行债债务按期履行的担保，在债务人不履行债 务时务时务时务时，，抵押权人有权依法处分作为抵押物抵押权人有权依法处分作为抵押物抵押权人有权依法处分作为抵押物抵押权人有权依法处分作为抵押物 的房地产，并优先得到偿还的行为的房地产，并优先得到偿还的行为 可以设定抵押权的房地产可以设定抵押权的房地产 主要有：依法获得的出让土地使用权；依主要有：依法获得的出让土地使用权；依 法获得所有权的房屋及其占有范围内的土法获得所有权的房屋及其占有范围内的土 地使用权；依法获得的房屋期权；依法可地使用权；依法获得的房屋期权；依法可 以抵押的其他房地产以抵押的其他房地产  以出让土地使用权设定抵押权的以出让土地使用权设定抵押权的以出让土地使用权设定抵押权的以出让土地使用权设定抵押权的，，抵押权抵押权抵押权抵押权 设定前原有的地上房屋及其他附属物应当设定前原有的地上房屋及其他附属物应当 同时抵押；以出让土地使用权地块上的全同时抵押；以出让土地使用权地块上的全 部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内 的土地使用权随之抵押；以出让土地使用的土地使用权随之抵押；以出让土地使用 权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房 屋所占相应比例的土地使用权随之抵押屋所占相应比例的土地使用权随之抵押 房屋期权抵押房屋期权抵押 房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设 工程期权。以期权房屋设定抵押权的，必工程期权。以期权房屋设定抵押权的，必 须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规 定。一般规定以预购商品房期权设定抵押定。一般规定以预购商品房期权设定抵押 权的权的权的权的，，，，所担保的主债权仅限于购买该商品所担保的主债权仅限于购买该商品所担保的主债权仅限于购买该商品所担保的主债权仅限于购买该商品 房的贷款房的贷款  以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担 保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款， 除非预购人已付清该商品房全部购房款或除非预购人已付清该商品房全部购房款或 者房地产开发企业和其他建设单位已付清者房地产开发企业和其他建设单位已付清 该建设工程全部建造款该建设工程全部建造款 对抵押房地产进行处分所得价款偿对抵押房地产进行处分所得价款偿 还顺序还顺序 11．支付处分抵押房地产之费用；．支付处分抵押房地产之费用； 22．扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；．扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费； 33．按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵．按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵 押人所欠抵押权人的本息及违约金押人所欠抵押权人的本息及违约金押人所欠抵押权人的本息及违约金押人所欠抵押权人的本息及违约金；； 44．剩余金额退还抵押人．剩余金额退还抵押人 二、房地产抵押贷款及种类二、房地产抵押贷款及种类 （（一一））房地产抵押贷款房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三 人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款人拥有的房地产作为抵