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香港房地产专题研究 暨南大学经济学院 冯邦彦教授 2009年3月13日 内容： 专题1: 香港地产业发展与房地产市场特质 专题2: 香港地产周期与企业的投资经营策略 目的： 重点了解香港房地产市场的特质，特别是它的商品 化与契约化，证券化、资本化与金融化，财团化与 垄断性，投机性与周期性发展等市场特质，以及相 关的制度安排；并对照内地的制度环境、市场特质 进行比较。 在此宏观背景下，重点了解在周期性波动的房地产 市场循环盛衰中，香港房地产企业投资营商的成功 经验和失败教训，以及他们对国内企业的启示和借 鉴。 学者指出: “香港经济中的房地产是一具备实质重要地位 的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港 经济表现的产业。将她从中抽掉，香港也就不 成其为香港。但是换个角度说,却也必须摆在整 体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的 意义才能真正彰显。 ” 专题1:香港房地产业发展与房地产市场特质 一、香港房地产业的发展阶段与演变历程 （从中探究其发展一般的规律性） 二、香港房地产市场的特质 （包括土地资源的稀缺性，商品化与契约化， 与金融资本的紧密融合，财团化与垄断性，投机性 与周期性，经济支柱与“寒暑表”） 一、 香港房地产业的发展、演变 1、萌芽时期（1841年至1941年） 2、起步发展时期（战后至1960年代） 3、快速发展时期（60年代末至80年代初） 4、经营集中时期（80年代初至1997年） 5、调整转变时期 (1997年至现在) 1、萌芽时期（1841年至1941年） 1841年6月14日香港殖民当局第一次拍卖“官地”，揭开地产业发展的 序幕。香港殖民当局在仿照英国土地制度的基础上，根据当时的历史 环境和香港的具体情况，建立一套有效而独特的土地管理制度： （1）两权分离，土地所有权属英王室，土地使用权允许自由有偿转 让。香港政府把土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发 展商，并允许该土地使用权在期限内自由转让、抵押、继承或赠送。 批租的方式包括公开拍卖、公开投标及私人协议等，批租的年期逐步 形成75年、99年两种。 （2）政府对土地发展保持有效的监管。香港政府以土地所有者和行 政管理当局的双重身份，通过批租契约、建筑物条例、城市规划条例 收回官地条例等等，保持对土地发展的有效监管。 （3）政府制定各项法律以保障土地交易各方的合理权益及市场的正 常运作。 1、萌芽时期（1841年至1941年） 从1841年香港 首次“卖地”至 1941年日军侵 占香港的100年 间，香港作为远 东地区的贸易转 口港和商埠，主 要产业是转口贸 易，以及围绕转 口贸易发展起来 的航运业、仓储 码头和船坞业， 以及金融业等。 1、萌芽时期（1841年至1941年） 这一时期，随着经济的发展，对土地、房屋需求的增加，推 动了土地开发和房屋建设的展开。然而，由于当时经济发展 水平等因素的限制，房地产业作为一个现代产业基本上仍处 于萌芽状态，它主要是依附建造业而发展的，故称为“建筑 置业”，许多从事地产业公司都称为置业公司。这种情况直 到二次大战结束以后，随着香港社会经济环境的变化，才有 了明显的改变。 当时，最重要的地产公司就是创办于1898年的英资置地公 司，在香港最繁华的商业核心区中环持有一优质物业组合。 第一时期：萌芽时期（1841年至1941年） 当时，地产业的主要经营方式是置业收租，即今天所说的地 产投资，地产发展并未成为整个行业的主流，土地、房屋的 买卖并不多。据统计，1938年，香港全年地产买卖仅3750 多宗，其中，新界