世联-龙湖北京西苑项目商业部分专题研究.pdf

谨呈:北京龙湖置业有限公司 北京西苑项目 商业部分专题研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以客户的目标为导向 客户关于商业的目标 客户关于商业的目标 项目整体实现开发利润最大化，商业可持有 项目整体实现开发利润最大化，商业可持有 通过项目开发，提升龙湖品牌在北京地区的影响力 通过项目开发，提升龙湖品牌在北京地区的影响力 商业限制性条件 商业限制性条件 地铁站厅占用了地块东北角约6000平方米，并与商业联接 为了尽可能为别墅布局预留空间，商业占地面积较小 地下建筑面积达到地上的两倍，在定位时要重点考虑如何提升地下商 业空间的价值。 本报告是严格保密的。 根据项目开发顶级别墅区的定位方向，通过整体 思考来确定商业定位中需要解决的核心问题 住宅与商业 形象定位的关系如何处理？ 针对项目目标和市场 商业物业市场发展空间？选择何种商业业态有助于彰显本 现状对项目的思考： 项目的高端商业形象、实现目标收益？ 商业与别墅做到形象统一或完全隔离、互不影响； 项目商业定位需要解 商业不会对别墅的价值体系产生负面影响； 决的核心问题： 充分利用地铁人群及旅游人群带来的商业价值； 保证商业自身较高的出租盈利能力。 本报告是严格保密的。 商业定位的结构思路导图 项目界定 通过对商业宏观关联数据、区域市场 现状及规划、敏感影响因素的分析， 对项目属性及研究方向做出初步界定 商业发展方向 案例研究 商业部分发展战略 商业细化定位 物业发展建议 本报告是严格保密的。 通过城市经济发展与商业形式发展的关系 界定模型来看，北京商业快速多元发展 人 800- 1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 800- 1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 均 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 G 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 D 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 P ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， + 此时融合休