土地一级开发市场专题研究.pdf

2011 年4 月20 日 金基置业·专题研究 土地一级开发市场专题研究 把握机遇，积极深入土地一级开发市场 找准区域，稳健获利 主要研究观点： 捆绑母公司的业务优势，深入中西部地区的土地一级开发市场 中西部地区正处于城市化进程快速发展阶段，东部产业转移承接和房地 产市场快速发展带来的土地需求使得土地一级市场面临巨大的需求，但地方 财政限制了土地开发整理的速度和规模。从而更加迫切需要社会资金参与并 更愿意给予企业进行土地一级开发的发展机会。 依托浙江交通集团在基础设施建设领域的业务能力，深入中西部地区， 通过捆绑BOT 或联合开发的模式参与土地一级开发面临较大的先发优势。 选择参与土地一、二级联动的开发模式，获取超额利润，进退自如 土地一级开发模式中，一二级联动因联接一级开发和二级开发，对于具 备资金优势和二级市场运营的投资商来说，通过把控二级市场供地节奏和供 地条件，能根据市场来自主决定退出的方式，并且一二级联动具备成本上的 优势，能使企业充分衡量风险获取最大的投资收益。 打通融资瓶颈，实现一级开发市场资产规模的跨越式发展 社会主体参与土地一级开发，由于土地权属关系的特征，要求企业具备 相当大的融资能力，在国家宏观持续紧缩融资规模的条件下，多样化的运用 诸如信托、同业拆借、组合贷款等方式获取土地市场一级开发规模，实现企 业资产规模的跨越式发展。 金基置业·投资发展部 1 报告仅供内部交流 目录 一、土地一级开发提要3 二、土地一级开发模式4 三、土地一级开发融资7 四、土地一级开发盈利模式10 五、土地一级开发案例12 附录 北京市土地一级开发流程21 金基置业·投资发展部 2 报告仅供内部交流 一、土地一级开发提要 土地一级开发最早可以追溯到1996 年杭州、上海等城市率先开展的城市 土地整理活动。北京市第十一届人大常委会第二十三次会议于2000 年12 月 8 日通过《中关村科技园区条例》，该条例第四十八条中最早出现“土地一级 开发”一词，这些年来土地财政成为地方政府财政的主要来源，而通过近15 年的探索和实践，中国在各个地方形成了符合当地土地出让供给制度和地方 财政水平的土地一级开发发展模式，党和各级政府在积极供应土地以促进经 济和社会发展的同时，高度注重科学与合理的利用每一寸土地，出台和颁布 了一系列政策法规来规范土地开发和土地供给，提高国有土地保值增值能力。 随着社会生产力的不断提高，城市化成为一个国家不可逆转的大趋势， 城市化过程意味着土地用途和性质的改变，也就是将农业用地逐步转化为城 镇建设用地的过程。截止2009 年，中国的城市化率已经达到了46.6% ，中国 的城市化进程开始进入第二个告诉发展时期，且以每年不低于1 个百分点的 速度增长，预计到 2013 年中国的城市化水平就将达到或者超过 50% 。这将 对全国土地供应市场提出了巨大的增量需求。由此，所谓城市土地一级开发， 是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施 拆迁和市政基础设施建设，大道土地供应条件的行为，具体来说，土地一级 开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的 项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式 确定土地一级开发主体，而获得土地一级开发权的实施主体根据“政府主导、 统一规划、市场化运作”的原则，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、配套建设、交通建设、环境建设和投融资等 具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，