完善土地产权制度和促进和谐社会建设1.PDFVIP

1 完善土地产权制度与促进和谐社会建设 ——2012 年中国土地学会学术年会重要观点集粹 许坚 （中国土地勘测规划院 ，北京 100035） 摘要：2012年中国土地学会学术年会的 11 个重要观点：现行土地管理制度赋予市、县地方政府的三大权力是 中国经济发展模式的核心竞争力；“集体土地上建租赁房”试点应注意解决好五个问题；在全国推广地票交易 制度可从六个方面入手；地票可视为是一种新型的地役权；农村“三权”抵押存在五大风险；全面推行征地费 用足额预存制度利大于弊；城乡统筹发展对集体土地产权制度提出了三点要求；集体建设用地流转管理中必须 重视化解土地粗放利用的风险；农村土地整治资金筹措存在许多问题；北京土地节约集约程度不高，城乡二元 结构差异明显；武汉城市圈农地城市流转效率逐年降低。 关键词：土地产权制度；城乡统筹；地方政府；农民权益；地票；土地利用 中图分类号：F061.6； F301.22 文献标识码：C 文章编号：1672-6995(2013)05-0034-04 2012 年中国土地学会学术年会于 12 月 14—15 日在杭州市召开，主题为“完善土地产权制度与促进和谐 社会建设”。国土资源部副部长、学会理事长王世元同志到会并发表重要讲话。浙江省政府王建满副省长到会 并致辞。北京大学林坚教授、成都大学吴建瓴研究员应邀做大会主题报告。会议规模约 160 人，共收到论文 200 多篇，经过专家严格筛选，有 120 篇入选年会论文集，18 篇获“2012 年中国土地学会学术年会优秀论文 奖”，22 人在大会或分会场上交流。现将其中重要观点集粹如下： 1 完善土地产权制度，优化地方政府行为 1.1 现行土地管理制度赋予市、县地方政府的三大权力是中国经济发展模式的核心竞争力 有专家认为，现行土地管理制度赋予市、县地方政府有三大权力：一是通过制定和调整土地利用规划，拥 有决定土地用途的权力；二是垄断土地一级市场，拥有独家卖地的权力；三是可以征地，拥有独家买地的权力。 这种政府垄断土地经营的制度安排为各地市、县政府快速推动工业化和城镇化提供了巨大的操作空间，是中国 城市化道路的核心，是中国经济发展模式的核心竞争力。理由 1：降低土地的交易费用。工业化、城镇化所需 的基础设施建设，具有极强的外部化效应，只有政府这样的操作主体才能形成较为适当的投资回报激励机制。 收稿日期：2012-12-19 作者简介：许坚（1955-），男，江苏省淮安市人，中国土地勘测规划院研究员，中国土地学会学术工作委员会秘书长，农业经 济暨管理专业博士，主要从事土地管理政策研究。 1 理由 2：提供更为有效的融资信用。城市化速度的快慢，取决于融资的能力。在垄断土地经营的条件下，政府 可以抵押未来的土地增值收益进行融资，也更能够得到投资者的信赖。理由 3：政府垄断土地经营并不必然就 是低效率。虽然在市县范围内政府是独家的土地经营者，但在更大的范围内某一市县政府就不是独家的土地经 营者，市县与市县之间存在着激烈的竞争，竞争将导致高效率。 1.2“集体土地上建租赁房”试点应注意解决好五个问题 针对 2012 年初北京、上海等地获准开展集体土地上建租赁房的试点这件事，有专家认为，“集体土地上建 租赁房”是国家用地制度和保障房制度的突破，同时也给国土资源管理提出了新课题。试点应注意解决好五个 问题：一是哪一类集体建设用地可以用来建设租赁房。农村集体建设用地主要有两类：一类是已经规划为建设 用地但现状仍为农用地或未利用地的，另一类是现状已经为建设用地，规划中也是建设用地的。二是采用什么 操作模式。目前有三种模式可供选择：一是规划先行模式，二是自己投资、自已建、自已管模式，三是市场化 运作模式。三是选择什么样的投资主体和收益分配方式。投资主体有三种选择：第一种是由农村集体自己出资， 在自己的土地上建设；第二种是农村集体与第三方合资，包括与原使用土地的乡、镇、村企业共同投资或与政 府等第三方合作；第三种是由第三方独立投资，农村集体只负责出地。收益分配存在