某住宅项目物业发展思路报告(PPT 186页).ppt

上宅置业禹州颖河北岸项目物业发展思路;;报告解读核心点;本项目定位面临的关键点;禹州宏观环境分析;城市简介;城市发展规划;颖北新区;功能结构 ①中心商业区：位于新区中心地带，接近颍河及老城区， ②高档居住生活区：位于生态休闲中心与中心商业区之间。 ③一般生活居住区：位于新区西侧，主要用于老城区居民疏散。 ④教育科研中心：位于新区东北，主要发展中学及大专院校。 ⑤生态休闲中心：主要包括植物园、宾馆等用地。 ⑥工业仓储中心：主要用于乡镇企业的搬迁。;市域经济GDP;上游水平;固定资产投资分析;人均可支配收入;产业结构;建筑业增加值;禹州房地产市场表现;一、楼市情况;禹州市房地产市场板块;主要竞争楼盘分布图;1、颍北新区;1、万丰·铂金翰宫;万丰?铂金翰宫鸟瞰图;二期二批项目产品户型配比;三室两厅两卫+阳台 建筑面积：164.07㎡;商业户型???况;立面效果图;售楼部内部装饰;2、坪山·太合公馆;坪山?太合公馆鸟瞰图;一期一批项目产品户型配比;户型情况;建筑效果图、暖色调外立面;建筑材料;3、颍河·圣地金苑;颍河?圣地金苑鸟瞰图;一期一批项目产品户型配比;户型情况;两室两厅两卫 建筑面积：111.70㎡;颍河?圣地金苑售楼部;建筑效果图;4、维也纳·金域蓝湾;维也纳·金域蓝湾鸟瞰图;一期项目产品户型配比;户型情况;建筑效果图;首层送地下室效果图;住宅入口连廊效果;景观意向图一;5、颍河湾;颍河湾鸟瞰图;2、禹州东区;1、时代·御湖湾;时代?御湖湾规划图;时代?御湖湾会所实景;一期项目产品户型配比;户型情况;三室两厅一卫 建筑面积：116㎡;2、恒达?阳光城;恒达阳光城鸟瞰图;恒达阳光城1期—阳光贵园;阳光福园一批项目产品户型配比;户型情况;大同路商业街平面示意图;建筑效果图;3、锦绣东方;锦绣东方鸟瞰图;一期一批项目产品户型配比;建筑效果图;户型情况;4、尚品1698;尚品1698鸟瞰图;户型情况;5、上东国际;上东国际鸟瞰图;建筑效果图;;3、老城区及西产业园区;1、禹王国际城;禹王国际城鸟瞰图;2、西城禹都;二、市场总结;项目规模;产品形态;房价水平;产品面积及户型特征;竞争楼盘产品分析;园林景观;建筑风格;梯户比;项目配套;建材及智能科技;物业管理;圣帝金苑;其他方面;禹州市场 缺什么？;客户需求方向分析;自建房仍居第一位，考虑到禹州人口基数大，房地产仍具有向上空间。; ;如图所示：受访者对于购买商品房的计划大部分都在三年以后，两年内及一年内有购房需求的较少，半年内 有购房需求的不足10%，可见现阶段多数受访者是无购买商品房需求的。;如图所示：受访者的购房的主要原因是改善住房，该地区东区及颖北新区建设已初具规模，且整体居 住环境较老城区好、交通方便；其他较为集中的包括给子女买房、结婚住房和方便孩子上学等。;如图所示：受访者在买房时考虑的主要因素是价格和交通状况，其次是小区位置、建筑质量和户型，社区环境、 周边配套和小区配套。单纯的住房已经不能满足购房者的需求，提高居住环境的舒适度和品质是未来的发展方向。;如图所示：有九成受访者能够接受的单价是3000-3300元/平米，同时也说明该地整体房价并不是太高，随着房价的上升受访者的购房承受能力呈下降趋势。说明消费者对低价格有较强的敏感性，价格越高敏感性越低。;如图所示：受访者在建筑形态的选择上偏向于小高层和高层，多层类产品也占一部分比例，别墅类产品由于其户型面积大、房价高，所占比例不到10%。;如图所示：约有70%的受访者在户型选择上偏重于三室两厅，原因则其家庭成员相关，受访者的家庭人口大多几代人生活在一起，为四、五口之家，三室户型能够满足基本的日常生活过需求；16%受访者选择四室两厅的户型；8%的受访者选择两室两厅的户型。;受访者对住房面积的选择;如图所示：约有50%的受访者能够接受总房款在30万以下及30-35万之间；而36万--40万的区间占18%；41万以上的占比约25%，说明随着总价的提升，受访者的认可度呈下降趋势。;如图所示，50%的受访者购房后能接受的月还款额在1500-2000元之间；也有43%的受访者月供支付能够达到2000-2500及2500-3000；较高的月还款额占比例很少，这与当地收入水平相吻合。;如图所示，家庭月收入情况主要集中在3000-4000元之间，按双职工计算，人均月收入在2000元左右，5000元以上和2000元以下的所占比例较少；可以看出，当地居民收入状况良好，收入较高者大部分为私营业主；调研数据与当地收入情况吻合。;如图所示：56%的受访者认为禹州市未来两年的房价在4000元/㎡，27%的受访者认为房价会涨到4500元/㎡，只有极少数受访者认为房价会上涨至5000元/㎡或者更高。;如图所示：受访者认为高品质住宅应该满足的两个必要条件是社区