北京城市别墅专题研究报告.pdf

北京策源 关于北京城市别墅专题报告 2006 年 10 月 北京策源市场部 2006 年 10 月 目 录 一、总体描述4 1、城市别墅的定义、功能4 2 、全市分布特征、简单描述4 3、城市别墅产生的原因、发展过程、现状5 4 、开发意义及存在价值6 二、东部区域7 1、东部市区别墅的界定7 2 、东部城市别墅项目情况8 3、东部城市别墅产品力分析8 4 、东部城市别墅市场表现分析10 5、东部城市别墅项目营销分析11 6、东部城市别墅项目客源分析12 7、板块代表项目13 8、总结16 三、西部区域17 1、西部市区别墅的界定17 2 、西部城市别墅项目情况17 3、西部城市别墅产品力情况18 4 、西部城市别墅市场表现分析20 5、西部城市别墅项目营销分析21 6、西部城市别墅项目客源分析21 7、板块代表项目个案22 8、总结24 四、城市别墅与郊区别墅的区别分析25 1、规模区别25 2 、功能区别25 3、客群区别25 4 、户型面积区别26 5、价格区别26 五、城市别墅项目的选取和运作分析26 一、总体描述 1、城市别墅的定义、功能 城市别墅的定义：第一、城市别墅的地理位置应该处于城市的副经济中心， 周边交通便捷，出行方便；第二、要低密度，主力户型不小于 200 平方米；第 三、优美的自然环境保障每天窗外的风景；第四、所在区域应该有完备的城市 功能，教育、医疗、娱乐等配套设施齐全。 城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，即拥有城市的便捷、完 善配套、丰富的人文环境，同时又拥有丰富的景观生态资源、拥有自然风景与 清新空气，这是城市别墅最大的卖点。 城市别墅具备四个功能特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生 活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。 2 、全市分布特征、简单描述 北京的别墅经过近 10 年的历史，其格局基本形成：形成所谓的四大格局即 “一山”、“二河”、“三线”、“四高”概念。“一山”指西山，从门头沟、八大处、 香山直至温泉永丰乡。这个区域受军事用地、产业用地、自然景观等多方面的 限制，分布带较长，但分布总体数量较少，聚集效应较差。 “二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；这个区域也是北京市别墅的 主要聚集区域。 “三线”指立汤、京顺、京通三条线；其中京顺路沿线和温榆河、潮白河 沿线在传统上是一个区域。 “四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。 从分布上看，北京别墅主要分布在东北、北郊，其次是西部和东部。 细分其中的城市别墅，则集中在五环以内、板块细分为东部（朝阳）和、 西部（万柳及香山地区）。 3、城市别墅产生的原因、发展过程、现状 回顾北京高端住宅的发展，可以明显地发现“城市——郊区——城市”这 条线。1998 年开始，国外流行的“郊区化”浪潮开始挑战中国居民的居住观。 “诗意的栖居”成为很多城市富人的居住梦想，大批别墅项目在二河、三县郊 区落户。然而由于城市功能的单一，交通的不便和服务配套设施的缺乏，不久， 一些最早搬离城市的居住者开始搬回城市。居住地点的转移并没有降低他们对 居住品质的要求，于是，在多个“城市副中心”或边缘地带诞生了一系列低