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苏州圆融时代广场 专题案例研究 一、项目基本情况 • 项目区位 • 总规模及经济技术指标 • 开工及开业时间 • 项目总体定位及商业定位 • 项目经营模式 • 项目投资运营单位 一、项目基本情况  项目区位 地理位置—— •圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际 酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。 •工业园区是由中国和新加坡两国合作开 发经过近15年的建设和发展，目前已转型 成为面积 280多平方公里、集现代工业、 商业服务业于一体，教育、医疗等公共设 施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。 •居住在苏州工业园区的人口现达到50万 ，其中有大约数万外籍人士。园区的居住 人口目标是110万。 一、项目基本情况  项目区位 交通状况—— •目前，圆融时代广场毗邻现代大道、机场路 、金鸡湖大桥等主干路；2个大型公交换乘中 心位于时代广场两端； •未来，正在未来建设中的轻轨一号线在此规 划六个地铁出入口，一号线是连接苏州最重 要的城市节点与商业、文脉动线。 一、项目基本情况  总规模与经济技术指标 •圆融时代广场占地面积：21万平方米；建筑面积：51万 平方米； •分为五大功能区：包括商务办公区、圆融天幕街区、生 活休闲区、滨河餐饮区以及苏州首座17万平方米的 Shopping mall——香港利福国际集团打造的苏版久光百 货。  开工及开业时间 圆融时代广场作为苏州市重点建设项目， 2006年4 月开 工，历时两年半的时间建成，于2009年1月开业，目前处 于商业培养期阶段。 一、项目基本情况  项目定位 •圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业地产项目，是集零售、餐饮、 娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性超大型消费区域。 •项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目，并打造成华东地区最具 影响力和商业价值的品牌街区。 一、项目基本情况  项目经营模式 以租赁为主 商业街、写字楼、百货全部只租不卖 由专业的招商顾问团队进行统一招商 由经验丰富的物业管理团队进行运营管理  项目投资运营单位 发展商 苏州圆融发展集团有限公司 商业顾问公司 仲量联行测量师事务所（香港）有限公司 物业顾问 第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 规划及建筑设计 美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司 一、项目基本情况 项目投资及开发单位背景 项目投资及开发单位背景 以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企 业，苏州最具实力的商业地产运营商 融 圆 于 关 苏州圆融发展集团有限公司成立于2005年，注册资本金25亿元 是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团 集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，孕育成长于苏州东部崛起的中新合作苏 州工业园区 目 项 融 圆 商业项目：圆融时代广场、李公堤I-Ⅳ期、圆融星座、圆融大厦、阳澄食街、莲花 堤休闲商街等 住宅项目：青剑湖高档住宅 二、商业街分析 • 总体布局 • 功能分区规划 • 商业建筑设计 • 交通系统规划 • 公共空间、景观、小品规划 • 商业导视系统规划 • 商业特色氛围营造 二、商业街分析  总