南京江宁新河村项目投资与收益分析测算报告.docxVIP

南京江宁新河村项目投资与收益分析测算 项目概况 （一）项目区位 城市简介 江宁区位于长江三角洲“ HYPERLINK /view/1172305.htm \t _blank 江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1577.75平方公里。东与 HYPERLINK /view/939269.htm \t _blank 句容市接壤，东南与 HYPERLINK /view/742526.htm \t _blank 溧水县毗连，南与 HYPERLINK /view/27969.htm \t _blank 安徽省当涂县衔接，西南与安徽省 HYPERLINK /view/7569.htm \t _blank 马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市 HYPERLINK /view/723204.htm \t _blank 浦口区隔江相望。 1、整体商业市场分布 江宁区域分为东山镇、岔路口、河定桥、百家湖胜太路、三山商圈、大学城、九龙湖主要商圈。 东山镇商圈：本商圈为江宁核心商圈，为江宁老县城的中心，也是江宁板块区域商业中心。具有完善、齐全的商业设施，大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模，拥有东山步行街、女人街、上元大街等多条专业化的商业街，同时还有世纪联华超市、上海盈石、大连万达、华润苏果和苏宁电器等一系列知名商业集团进入，是商家必争之地。该片区商业去化速度较快，投资前景十分看好。 百家湖商业圈：临湖而建，距离火车南站不到3公里，距离禄口机场不到7公里，地理位置优越。百家湖商圈已经被南京市政府确定为南京都市区域中心、南京副都市核心商圈。聚集了江宁1912、江宁金鹰天地、同曦万尚城等著名中高端商家品牌。随着多个商业项目的登场，几大商业项目将融为一体，百家湖商圈也将形成江宁区最大的商贸圈，并凭借高端商业优势提升江宁品质。 岔路口商圈：紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。 住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因，由于该片区并非江宁板块商业中心，其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势，商业较江宁其他片区相比（东山镇除外）具有很大的优越性，商业投资需求一度极其旺盛。目前此区域暂无大型商业综合体，因此商业配套并不算丰富，现有的商业业态有苏果社区店和顾家百货。随着南京南站的开通，岔路口与主城接壤的优势将开始显现.即将上市：中驰北美国际广场项目规划建筑面积约40万平方米，其中有酒店式公寓、复合式商业区和超五星级酒店。项目总投资预计在40亿元以上。作为南京市政府重点建设的南站地区的第一个项目，该项目得到市政府的高度重视和支持。建成后将成为南京江宁区的地标性建筑。 河定桥路商圈：根据江宁区的商业规划，东山商圈、岔路口商圈、百家湖商圈为江宁板块的三大商业中心。河定桥板块正处于东山、岔路口与百家湖这三大商圈的交接处，不仅可以吸附三大商圈的强势商业氛围，还与百家湖商圈连为一体。南京地铁1号南延线河定桥站的开通，使得此处商业辐射范围进一步扩大。河定桥欧尚超市是江宁目前较大的一个生活卖场，同时超市旁还有肯德基、星巴克、味千拉面等品牌餐饮以及较多的服装品牌，区域有不错的人流量. 即将上市：金轮新都汇项目详情---总建筑面积6万平方米，集商业购物休闲、酒店式公寓及SOHO办公为一体，底层商业购物休闲、2栋独立的酒店式公寓及SOHO办公，融购物、办公、居住为一体的综合模式，现场售楼处目前已经建好，即将于近日公开，购物中心目前正在招商。 大学城商圈：12所高校加20多个小区拥有约35万购买人群，江宁大学城商圈巨大的消费潜力，吸引了众多开发商目光，随着住宅入住率的增加，商业项目的逐步成熟和商业配套的不断完善，江宁大学城商圈逐渐形成气候与氛围。项目整体规划一、二两层为精品商业与百货，为方便大学生上网需求三层规划为大型网吧，四层为餐饮。 三山商圈：与江宁其他板块相比，三山商圈，以住宅为中心的社区商业模式尤其明显。整个三山板块，建筑面积5万多平方米的托乐嘉购物小镇成为了三山板块唯一的商业核心，自2006年开街以来，已聚集了偶家小院、食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市等餐饮、购物、休闲娱乐等多种业态。2007年初，江宁最大的2.4万平方米华润苏果进驻购物小镇，使得以托乐嘉购物小镇为核心的三山商圈进入成熟期。是到了真正高端购物需要时，区域内的商配已很难满足居民的需求。 九龙湖商圈：九龙湖板块毗邻“江宁新街口”-百家湖，是继东山板、百家湖板块又一宜居 之所。在方圆不足2平方公里的土地上聚集着万科、中粮、银城、雅居乐等十几家品牌楼盘。