商业地产项目策划案例（PPT 176页).ppt

;本案策划主旨（Main Theme）;策划流程（ Work Flow ）;1、城市商圈研究;北京传统商圈：王府井、西单 新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）;1.1.1、传统商圈;王府井商圈 —— 城市观光旅游及品牌展示型商业;1.1.2、新兴商圈;金融街商圈 —— 金融产业及办公配套商业;CBD商圈 —— 商务商业互动型现代化综合商圈;主要商圈;由以上对各商圈的分析可以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级版城市级商业中心。 CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。;2、CBD区域市场研究;CBD是北京城市财富的聚集地，是北京当之无愧的首富之区。这里汇集了北京70%以上的外资机构和半数以上的星级宾馆、酒店。仅2006年第二季度北京新增的写字楼面积中就有60%以上都来自CBD区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。 ;2.1、区域范围界定（Boundary of our Study）;2.2、北京 CBD概况（ Beijing CBD Market Study ）;北京城市定位;2.2.1、CBD范围及概况;北京商务中心区 4?平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。;2.2.4、轨道交通规划;2008年前轨道交通规划;;北京CBD应该是24小时CBD 传统CBD 中，夜晚的“死城”是CBD最大的症结，归根到底是因为CBD功能构成仅仅发挥了办公这一项，忽略了作为商业发展和城市娱乐场所等的综合功能。因而： 北京CBD在规划时就定位于24小时，其中商业、服务、文化及娱乐设施250万平方米， 占总建筑面积的25％，将在未来CBD的运作中发挥重要的作用。 24小时的CBD不仅仅体现在住宅、写字楼和商业的比例上，更应该体现在商业的功能 规划上。只有实现多种商业、娱乐、休闲等功能上的补充互动，才能真正构筑24小时 的CBD。;2.3、区域写字楼供应（ Office Supply of the Area ）;CBD写字楼分布图; 据《北京市中心地区控制性详细规划》，北京中央商务区内共有居住人口约5.5万人。 《北京CBD商业发展规划》（2002至2010年）预测，CBD区域的消费人群约有50万， 其中， 年轻商务白领约25万到30万； CBD常驻财富阶层有5.5万； CBD涉外人士约5.5万； 各界商务旅行人群约7万； 文化休闲人群约1至2万； 观光人群在4至8万左右。;先锋性： 城市的时尚和流行通常都是由城市的精英阶层引领的。CBD作为一个城市精英阶层最密集的地方，往往是城市先锋的发祥地。这里的人们更加注重体验和感受。 展示性或炫耀性： 不管是过去还是现在，中高消费阶层对于自己的财富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。在CBD工作和生活往往体现着时尚、品味和财富，从这个意义上说CBD也就成了一个展示中心、炫耀中心。 24小时： 北京的CBD规划为24小时，它的生活形态也将是24小时的。目前北京CBD人群在区域内停留的时间已经越来越长，CBD的晚间魅力在逐渐增加。;注重品质和服务，喜欢有特色得东西； 对于文化和艺术方面得需求日渐强烈； 运动、健康正在成为CBD人群生活方式的关键词 在CBD生活或工作对于他们来说是件愉快和值得骄傲的事，在这里消费具有相当大的吸引力；;2.5、区域商业市场概况（ Retail Market Study of the Area ）;2.5.2、区域内新增商业列举：;CBD主要商业分布;商业形态：无论现有商业还是未来供应商业均以大型综合性商业为主。;商业档次：预计未来商业物业供给档次以中档偏高以上为主。 商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升，区域的竞争优势和吸引力明显增强。 商业缺口：未来CBD商业供应仍以大型综合购物中心为主，这就注定零售业态是未来商业的绝对主力业态，而能够满足24小时消费的餐饮、娱乐业态仍将是未来CBD的主要需求。;2.6、区域未来商业市场格局 Forecast of Retail Market in the Area;2.6.1、华贸商圈;2.6.2、国贸商圈;2.6.3、世贸天阶商圈;商圈