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融创发展战略研究 融创发展历程 上海融创案例解读 融创开发模型 我司借鉴要点 融创简介 融创从2003年成立以来，一直保持着较高的增长速度。尤其自2010年上市以来，融创创造了独特的快速扩张战略，2014年融创中国实现合约销售金额715.5亿元，5年销售额增长710%，业绩首次跻身行业前十，位列第十位。 增长710% 融创中国10-14年销售业绩一览表 数据来源：融创中国（01918）.HK财报数据 单位：亿元 上市房企30强总资产2012年增长率 上海融创发展历程 融创2012年进入上海，仅用两年时间，打破绿地、万科对上海的交替垄断格局，成为上海房企销冠 上海融创12-14年与当年标杆房企销售额对比(单位：亿） 绿地 融绿 绿地 融绿 万科 融绿 融创在上海的发展速度为何会如此之快？融创做对了什么？ 优质项目 × 高效执行 融创速度 地王、并购 高单价 豪宅产品 狼性 高激励、高淘汰 拓客 逻辑 标签 外界对于融创的标签是否能诠释融创快速发展的逻辑？ 我们从上海融创的两个项目中进行解读 融创发展历程 上海融创案例解读 融创开发模型 我司借鉴要点 上海融创典型案例 上海作为融创重点深耕的一线城市，是融创优质项目×高效执行的典型代表，其中盛世滨江是优质项目的典型案例，大宁北玉兰公馆是融创战术执行层面的快销代表作。 大宁北玉兰公馆：融绿分家后融创单独在沪开放的代表作，较典型地体现出融创精研客户后的高效执行力。融创在上海第五个“公馆系”产品，定位“国际公园社区”，售楼处公开两周到访客户5000组，开盘时光。 盛世滨江：融创曲线入沪代表之作，凭借与绿城合作，通过资金与产品的补强，收购香港新世界开发的丰盛皇朝项目。外滩滨江唯一的70万平米旗舰大盘一线江景，上海豪宅市场扛鼎之作，上海单价6万元以上，以及总价1000万元以上商品住宅成交金额冠军，书写了“上海每6套成交豪宅中就有1套是盛世滨江”的经典案例。 盛世滨江 项目区位 位于上海卢湾区中山南一路，紧邻黄浦江，毗邻万国建筑博览群、陆家嘴、世博一馆四轴、卢浦大桥。地理位置优越。 融创楼板价：11853元／平米。 周边地块价格： 2014年7月9日，港企丽丰控股以5.77亿元的价格夺取黄浦区五里桥地块，成交楼板价为59859元/平米，剔除保障房的楼板价为85512元/平米。 12月24日，格力地产以16.14亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块，溢价率127%，楼板价65832元/平米。 绝版区位，稀缺唯一 盛世滨江 项目概况 外滩滨江唯一的70万平米旗舰大盘，总货值近400亿。前期由香港新世界开发，一直处于滞销状态，后由融绿斥资80亿收购后重新规划。 物业类型 洋房、公寓 最早开盘时间 2014-01 建筑形态 高层、洋房、公寓 第一批交房时间 2017-03 地址 上海市卢湾区中山南一路500号 开发单位 上海新富港房地产发展有限公司 占地面积 12.3万平方米 建筑面积 72.5万平方米 容积率 4.0 总户数 561户 规划布局 10栋高层，3栋洋房，2栋公寓 装修情况 精装修 车位配比 1:1.4 目前售价 高层：75000元/平米 洋房：120000元/平米 绿化率 35% 物业管理公司 绿城物业服务集团有限公司 盛世滨江 获取方式 第一步：合作开发 2012年6月，融创中国和绿城集团宣布公开合作，双方各持股50%成立上海融创绿城投资控股有限公司，融创获得绿城在江浙、上海的8个项目，其中上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰花园为绿城在上海的高端产品。 盛世滨江 获取方式 第二步：收购项目 融创优势 1、先进的管理及经营理念； 2、优秀的市场营销能力； 3、强大的资本运作能力； 4、良好的执行力和进取精神。 绿城优势 1、先进成熟的产品开发能力，绿城长期专注于做产品，绿城的研发团队、设计资源都是对融创完全开放的； 2、优质的土地资源和当地优势； 3、强大的政府背景和资金实力。 凭借着资源对接后的优势互补，融创绿城在2013年通过招拍挂+收购的方式在上海取得了6个项目。 其中： 2013年5月31日，以总价79.96亿获得香港新世界丰盛皇朝100%股权。（盛世滨江） 2013年7月24日，融创绿城以总价10.44亿元拍得虹口区提篮桥地块; 2013年8月31日，融创绿城以总价5.07亿元获取香溢花城49%股权。 盛世滨江 产品规划 天价改造，破局重生 丰盛皇朝现房 接手困境：新世界在开发丰盛皇朝项目时，在产品户型与景观上，都存在较大硬伤。截止融创接手，该项目总套数309套，可售套数233套，销售率不足25%，2011年4月-2012年4月仅卖掉7套。 解决之道：在盛世滨江开发过程中，充分贯彻了企业高端定位战略，为此，项目不惜6亿代价进行