物业管理的性质.doc

第 PAGE 72 页 共 NUMPAGES 72 页 目 录 物业管理经理培训资料 第一部分 物业管理概论………………………………………2 第一节 物业管理的概念………………………………2 第二节 物业管理的性质是什么………………………2 第三节 物业管理的目的是什么………………………5　 第四节 物业管理的服务范围…………………………6 第五节 物业管理的专项业务包括下列几个方面……6 第六节 物业公司的具体业务有那几项………………7 第七节 物业管理的特点？……………………………9 第八节 物业管理企业经营的一般原则………………10 第二部分 物业管理案例分析…………………………………12 第一章：物业服务企业设立和组织机构…………………12 第二章 物业管理招标投标………………………………15 第三章 物业管理合同……………………………………19 第四章 早期介入与前期物业管理………………………24 第五章 物业的承接查验…………………………………28 第六章 物业入住与装修管理……………………………31 第七章 房屋及设施设备管理……………………………38 第八章 物业环境管理……………………………………45 第九章 公共秩序管理服务………………………………47 第十章：物业管理风险防范与紧急事件…………………52 第十一章：财务管理………………………………………58 第十二章：物业管理档案管理……………………………61 第十三章：人力资源管理…………………………………64 第十四章：客户管理………………………………………68 第十五章：物业管理应用公文……………………………71 物业管理经理培训资料 第一部分 物业管理概论 第一节 物业管理的概念 物业管理就是物业管理经营专业机构人员，受物业所有人(业主)的委托，依照有关的法律、法规，按照合同或契约，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的手段对房屋建设及其附属设施设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整理，并向物业所有人和使用人对房屋周围的环境实施提供综合性的服务、有偿管理活动的总称。 物业管理企业与业主之间是一个委托与被委托、服务与被服务的关系：由于房屋产权属个人所有(产权多元化)，物业管理企业通过合同或契约，接受业主的委托(雇佣)，代表业主对房屋及其附属设施、外部环境实施管理。业主处于主导的地位，而物业管理企业则是一个管家的角色。 第二节 物业管理的性质是什么？ 一种与房地产综合开发相配套的综合性管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理，按照社会产业部门划分的标准，这种高度统一的管理、全方面多层次的服务、市场化经营为一体的经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。 物业管理具有服务性、经营性、专业性、受聘、受托性、统一性和综合性、规范性、中介性 1．服务性 物业管理作为房地产业的消费环节，实际上是房地产综合开发、销售的延续和完善，它不直接提供实物形态的劳动产品，而是向业主和使用人提供无形的产品;专业化的管理与服务。所以物业管理从产业划分上属第三产业;服务业。其管理的对象是物，服务的对象是人（业主、使用人），“寓管理与服务之中”，管理本身就是一种服务，为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理的宗旨，也是物业管理行业赖以存在的根本，服务是物业管理最本质的特性。不过，物业服务与其它第三产业服务相比，综合性更强、门类更多、项目更广、期限更长、差异更大，并且所受的制约也多。 2．经营性 我国以前的房屋管理主要是政府行为，是福利性的，不可能以业养业。而现在从事物业管理的是独立核算、自负盈亏、自我生存、自我发展的经营服务性企业，其从事一切活动必然要考虑经济收益，否则便无法生存发展。其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕业主使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经营是物业管理的属性之一。各种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费来源，为物业管理企业的生存发展和物业管理的良性循环起到了保障作用。 3．专业性 随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一个专业分工成为必然。 物业管理的专业性包含三层含义：一是指有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动型转向了专业型；二是指有专业的人员配备，如机电维修、治安、消防、清洁、绿化等均有相应的专业人员负责；三是指有专门的管理工具和设备。 除此之外，物业管理的保安、清洁、绿化等工作交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业管理专业性的一种体现。专业