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《物业管理概论》 中国物业管理从业人员岗位培训《物业管理概论》 中国物业管理从业人员岗位培训 《物业管理概论》 第一章 物业管理概述 §1.物业与物业管理基本概念 一.物业 1.物业含义：指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备，设施和场地等组成的单宗房 地产以及依托于该实体上的权益。 2.物业分类：居住物业；商业物业；工业物业；其他用途物业 二.物业管理 （一）含义： 是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护,管理. 维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动. （二）物业管理性质: 1.复盖面广:地域管理面广;管理对象范围比较宽 2.服务性强:物业管理属于服务性行业.要根据业 主的委托和要求,不断管理创新,不断改进服务 态度,不断创新服务办法,不断提高服务质量不 断扩大服务范围,不断开拓服务顶目.为业主提 供高效,优质,周到的服务. 3.专业性强:先进的维修养护技术方法专业管理. 4.业主处于主导地位:业主是物业的主人,在管理 中起主导作用,占据主要地位. 5.物业管理与社区管理相结合. 社会化，专业化，企业化，经营型是物业管理四个特性: 1.社会化:指它摆脱了过去自建自管的分散管理体制,替多个产权单位产权人找到一个总管家；同时也为 政府各管理职能部门找到了一个社会总代管.实施统一社会化管理. 2.专业化:物业管理的专业化.专业的人员配备；专门的组织机构；专门的管理工具设备；科学规范的管理措施，运用现代科学和先进的维修养护技术实施专业化管理. 3.企业化:物业公司实行企业化经营服务管理.自主经营，自负盈亏，实行责权利相结合经营责任制. 4.经营型:提供劳务和服务，有偿服务，合理收费. （三）物业管理与传统房地产管理的区别 1.管理体制不同: 政府各部门行政手段封闭式管理和业 主选择专业化企业聘用制管理. 2.管理内容不同: 单一收租养房和全方位管物服务于人 3.所管房屋产权结构不同: 公产产权和多种形式产权 4.机制不同: 管理与被管理与委托被委托服务与被服务 （四）物业管理的基本特点 1.业主自治自律: 对自己财产负责，行使管理权即自治；单个业主利益服从公众利益即自律 2.统一专业化管理: 确立业主的主人翁地位,实行业主自 治自律前提下,还须物业管理企业实行统一专业化管理 §2.物业管理的产生和发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时英国工业正处于高速发展的阶段，大量农民涌入城市，住房空前紧张。奥克维娅·希尔女士出租物业并组织实施一套行之有效的管理办法，要求承租者严格执行，收到了良好效果。 物业管理形成发展于美国，19世纪末至20世纪初，美国国内民工潮，国际移民潮和求学潮加速美国城市化进程。高层，超高层建筑拔地而起，大厦日常管理，服务维修养护专业技术大大超出传统物业管理要求。芝加哥摩天大楼所有者管理者乔治·A·霍尔特组织了专门的物业管理行会。 20世纪50年代，中国香港物业管理开始发展，80年代传入深圳。1993年6月,深圳物业管理协会正式成立。 94年3月，建设部《新建住宅小区管理办法》出台, 2003年国务院《物业管理条例》颁布执行, 中国物业管理开始进入法制轨道，健康发展起来。 §3.物业管理的基本内容 一.常规性的公共服务 1.房屋建筑主体的管理:保持房屋完好率确保房屋使用功能 2.房屋设备设施的管理:各类设备设施完好和正常使用功能 3.环境卫生的管理: 净化物业环境 4.绿化管理: 美化物业环境 5.治安管理: 维护物业正常的工作生活秩序 6.消防管理: 维护物业正常的工作生活秩序 7.车辆道路管理: 维护物业正常的工作生活秩序 8.公众代办性质的服务: 为业主和使用人代收代缴费用等 二.针对性专项服务:为改善和提高住用人工作生 活条件满足其中一些住户,群体,和单位一定需要 而提供的各种服务工作 1.日常生活类 2.商业服务类 3.文教卫体类 4.金融服务类 5.经纪代理中介服务 6.社会福利类 三.委托性的特约服务: 是为满足物业产权人，使用人的个别需要受其委托而提供的服务. 它实际上是专项服务的补充和完善.当有较多住