某棚户区项目定位及物业发展建议(PPT 107页).ppt

大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议;一、项目概况与项目界定;项目所在软件园区域发展日渐成熟，规划和产业带动的区域价值被客户认可，城市新中心的趋势逐渐显现;地块位置与经济技术指标——位于软件园内小规模项目;地块交通条件——与软件园步行道畅通，车行只可从地块南部五一路进入;地块内部和四至——周边环境较差，无景观资源;项目地块分析：地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重;地块资源评价;管理资源网;本资料来自 ;项目开发目标;开发目标解析——6500元/㎡的单价属城市中高档价位，软件园片区处于城市房地产价值第二梯队;项目界定;二、项目开发背景研究;明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提;项目位于城市西拓的第一站，绿色硅谷的腹地，最具发展潜力的区域;软件园区域目前有2万多??业人口，人均收入属大连最高水平，其中多数尚未购置房屋;区域背景扫描结论;明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提;根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围;房地产进入高速发展期，市场需求表现为数量与质量并重;销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨;中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高”;新房的供应不足引爆三级市场，二手房成交量高速增长，需求以中小户型为主;根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围;从地理位置和产品档次考虑，可能和本项目存在竞争的区域为台山-南沙区域和学府区域;台山-南沙区域——成熟居住区，目前无新房供应，部分项目即将入市;台山-南沙二手房市场活跃，二手房均价6000-6500元/㎡（简单装修），接近新房;学府区域——依托园区内产业人口和周边高校资源，价格平台较低，发展前景看好;根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围;区域内目前和未来供应均以小面积投资型和大面积舒适型产品为主，且目前供应量较少;针对投资型客户的小户型产品目前市场表现良好，投资客看重企业高层租房需求，但普通职员是目前区域内主流租房客户;软件园区域内二手房市场较为活跃，单价接近在售新房;随着产品品质的提高和房价的不断攀升，客户来源从区域内向区域外逐渐扩大; 宿 舍 ;尚未出现附加明确社区文化的主题社区;市场环境扫描结论;三、基于背景扫描发现市场机会;通过区域背景的扫描发现了一批有较强支付能力的潜在客户;区域高收入产业人口和周边高校年轻教师特征;访谈发现软件园普通员工和周边高校年轻教师有强烈的购房需求;结合普通职工、高校年轻教师对住宅产品的需求和市场供应产品状况发现市场供应存在缺失;距软件园产业区10分钟的步行距离是本项目独一无二的优势;四、发展策略及项目定位;项目竞争分析——通过强吸引力的产品将目标客户留在园区内;软件园内和周边区域尚未出现附加人文价值的主题社区是我们赢得竞争的机会;项目发展策略;与本项目相似的目标客户，案例对客户的深层特质和情感需求进行了深入挖掘。 ——北京·橡树湾;北京·橡树湾（I TOWN;骨子里的校园文化精神——中国“硅谷”人群的深层气质;深圳·丽阳天下：面向白领阶层资源条件较差的小规模单体项目在竞争中脱颖而出;丽阳天下成功关键因素——CONDO主题的重新定义与诠释; CONDO八大生活主张的功能体现——社区功能模式;北京·炫特区（SHOW MY LIFE）;完全根据青年人特点的产品设计与社区配套 ;案例借鉴启示;项目定位;居住空间;形象定位——国际青年社区：活力、沟通、精品;客户定位——软件园年轻白领为本项目核心客户，周边高校年轻教师是本项目重要客户;客户定位——繁忙疲惫的工作让他们更加怀念校园里畅快交流的空间;五、物业发展建议;物业发展建议原则;产品视角的客户需求解读——在渴望拥有独立生活空间的同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归;项目地块分析：地块局促、受规划限制严重导致可建用地面积狭小且不规整;项目户型面积与配比的确定;3、社区DIS系统;规划布局建议：做足容积率和限高，尽量避免出现纯朝北户型（方案一）;规划布局建议：做足容积率和限高，尽量避免出现纯朝北户型（方案二）;标准层户型分布;在技术条件满足的前提下，可供参考的其他标准层形式;户型建议原则和主要尺寸;单房户型示例——户型方正、面积紧凑、基本功能空间完善;一居户型示例;二居户型示例;二居半户型示例;可拆除倒凸窗;3、社区DIS系统;通过丰富的建筑附属空间赋予社区鲜明的个性，营造立体的共享空间;平面布置——社区的对外交流沿西侧道路展开;空间布置——底层架空;架空层配套规模和业态参考;空间布置——充分沟通住宅首层与架空层;空间布置——设置公共服务层;空间布置——设置公共服务层;空间布置——富有变化和情趣，参与性强的屋顶空间，体现形象与品质;3、社区DIS