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绿城·紫薇广场营销推广计划 一、新政市场观察 近期国家主要政策 • 2010年4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基 准利率的1．1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低 于30％。 • 2010年4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住 房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷 款。 • 2010年4月19日，住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的 通知》要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 • 2010年4月21日，银监会监管主任杨家才指出，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、 第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 • 截止到 2010年5月12日，一线城市北京、深圳、上海、广州楼市调控政策相继出台，遏制房价飞涨 ，保证中国房地产市场健康发展。 青岛新政 4月26日，“青岛14条”正式公布，核心内容有：商业银行可停发第三套房 贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放 购买住房贷款；中小型住房建设用地不低于土地供应总量的 77% ；房地产企业捂盘惜 售、闲置土地拒不整改将被取消开发资质等。 总体上多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行！ 目前全国各地楼市表现 一线城市成交全面下跌，北京、深圳、上海成交均价已经全面下调 二手房房源抛售增多，价格出现明显松动。 已成交楼盘退房现象增多； 。。。。。 新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度高，银监会、住建 部、国土部、财政部、税务总局、民政部等多个部门督阵楼市调控地方细则，谨防地 方执行打折。可以看出，此次调控政府的决心之大，前所未有。 小结： 呈现政策递减效应 —— 二、三线城市还有上升空间 —— 价格仍有上涨空间 —— 理性资金的避风港 —— 产品是乱市的王道 新政之下，我们强调要更关注其中六种需求 首置刚性型需求 刚性改善型需求 资源占有型需求 长线投资型需求 抵御通胀型需求 抄底投机型需求 对本案来说， • 紫薇广场一期面临主要客群为刚性改善型需求，政策影响不大。 • 项目面临客群高端，购买力强，对贷款依赖程度小，政策影响较小。 • 后四种需求在胶州长期存在，但需要市场培养。 因此，对项目推盘的建议： 适价入市、取实为先、不变应变 二、项目价值解读 项目价值点排序 –128万平米复合型大城规划 –胶州从未见过的建筑品质和质感 –胶州绝对稀缺的资源占有 –适合市场的户型创新力产品 –绿城全国首创园区服务体系 –绿城品牌 以上价值体系为本案需要传达的核心品质，但推广核心再深入挖掘。。。 。。 回顾价值点，我们发现，本案几大最： • 最中心：城中央，政务中心 • 最生态：世纪大道景观中轴、三里河公园、云溪河畔风景、绿城园区景观营造 • 最大量：128万平米体量，引领胶州的国际居住城邦 • 最大牌：胶州范围里唯一国内一线品牌——绿城品牌 当所有的优势如此的显而易见，我们要做的是将它展现的最美，最彻底。 如同一串珍珠散落，我们需要一条金丝 线将其串联，形成价值更高的珍珠项链! 一个概念，一种生活方式，这条金丝线呼之欲出