专题一导论房地产法概述(修).pptVIP

专题一房地产 法学导论 “土地是财富之母”，土地是一切财富的源泉，以土地为基础的房地产是人类最主要的物质财富之一。因而，调整与房地产相关的社会关系的法律——房地产法在现代各国法律体系中占据着重要地位。 准备资料： 教材：高富平 黄武双 《房地产法学》（第三版）高等教育出版社 参考教材： 符启林 《房地产法》（第三版）法律出版社 2004年8月版 李延荣主编《房地产法研究》 中国人民大学出版社 程信和 刘国臻 《房地产法学》 北京大学出版社 必备法条： 《城市房地产管理法》 《土地管理法》 《物权法》等 导论 一、房地产概述 （一）房地产的概念： 1、广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。它和不动产一词属同一语。 （注意区分建筑物和构筑物） 2、狭义的房地产是指土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有建筑物结合，则不能称之为房地产。 （1）土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。 （2）构筑物是建筑以外的人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。 3、本课程所要研究的房地产主要是城市房地产，但结合我国《物权法》的颁布，也涉及到我国农村的房地产。 4.房屋与土地为两个独立的物 房屋与土地之间存在着密不可分的关系 ( 1)从实物形态看,房屋与土地是联结在一起的. (2)从权属关系看,房屋权属依赖于土地权属. (3)从价格构成看,房价和房租都包含地价和地租. (4) 从处分方式看,房屋的处分一般包含着土地的处分. （二）房地产与不动产的关系 1、不动产是指不可移动或移动后将减损其价值或使用价值的财产。其对称为动产。一般来讲，不动产相对于动产来讲，价值较大。我国《物权法》大部分内容都是关于不动产的规定。 2、我们认为，房地产是主要的不动产，甚至狭义上的房地产就是指不动产。而不动产除了包括房地产外，学界认为尚未与土地分割的树木、庄稼、矿藏等也属于不动产。唯值得注意的是，房产的价值是与土地的结合。而其他不动产的价值实现往往要与土地分割。 （三）房地产与物业的关系 1、物业一词来源于东南亚、香港地区，为房地产的别称。 2、物业并非严格的法律用语。但在房地产管理这一块，我们习惯称物业的管理。在其他方面，我们称房地产。（属于用语习惯） (四）房地产的特征（主要从房地产作为不动产，与动产的区别） 1.永久性（耐久性） 2.固定性和安全性 3.特定性（异质性） 4.必要性和供给有限性（稀缺性） 5.资本价值(保值和增值性) 二、房地产法 （一）房地产法的概念：房地产法是调整房地产活动中发生的各种社会关系的法律规范的总称。 1、房地产开发关系 2、房地产交易关系 3、区分所有与物业管理关系 4、其他有关社会关系 总结：一方面房地产法调整国家对房地产管理关系；另一方面他调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的民事关系。 讨论房地产法的性质：公法或私法？ （二）我国房地产的立法的历史沿革 1.1988年之后宪法修订,创设了有偿出让 2. 1998年是房改取得关键性突破的一年。国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 提出的深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。 （三）我国房地产立法存在的问题及思考 1、多层次、多部门立法。（立法主体多元化，立法标准不一，立法层次偏低） 2、缺乏保护生态环境和资源可持续利用的内容。 3、立法中管理权和所有权结合 4、立法中的房地产法的名称问题 （四)如何重构？ 强调管理 1.目的上，确保交易安全 2.对象上，房地产经营行为 3.方式上，市场监管 （五）我国房地产的立法体系（理想主义色彩）： 1、综合的法：《宪法》、《物权法》 2、专门的法：国有土地使用权法、房地产开发管理法、商品房交易法、物业管理法等。 3、相关的法：土地管理法、建筑法、城乡规划法、住宅法等 四、本课程框架 （一）基础理论 建设用地概述；土地使用权的取得；房地产权关系与登记 （二）房地产开发 开发基础；开发中的行政监管；建设工程施工合同；工程建筑质量管理；房屋拆迁安置与补偿. （三）房地产交易 商品房买卖；商品房买卖之外的房屋转让；房屋买卖中介；房屋租赁；房地产抵押;房地产市场监管与税收 （四）区分所有与物业管理 区分所有 物业管理 四、房地产法的学习方法、 1、掌握基本理论，尤其是物权法的基本理论。（注意课后复习） 2、区分不同性质的法律规