雁塔文化新天地营销策划案.pdf

第一部分：分析定位篇 一、西安商业市场格局 西安近两年“大都市圈”、“南北发展带动东西两翼腾飞”、 “两线一带”、“西咸经济一体化”、“长安、未央两副中心”…… 大规划与大思路的提出与实施，犹如一股新鲜血液注入到了西安的楼 市中，特别是为西安商业地产的“火热”立下了汗马功劳，它推动了 西安商业项目的开发进入到了一个新的高峰期。 从西安商业的整体发展状况而言，西安商业呈现出以下格局： 1、钟楼商圈百年积淀成就商业至尊 钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重 要标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，钟 楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊 源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位。 近年钟楼商圈迎来全新升级换代。东大街的骡马市正在紧张施工 中，改造后的骡马市商业步行街将成为西安集旅游、休闲、购物、娱 乐等为一体的大型体验式购物中心，整个项目 2007 年有望投入使用。 西大街今年的建设也进入快车道，整体具有古风特色的街区已初具规 模，百盛抢占时代盛典更是为西大街的商业提升奠定了基础。如今的 西大街道路宽敞、规划统一、商贾云集，可以预见，西大街必将成为 钟楼商圈发展的又一助推器。南大街是西安商业精品和品牌的云集 地，由于竞争的加剧，今年南大街商业建筑的外立面装饰明显高档化。 以往，和其他三条大街相比，北大街的商业发展相对滞后，但近年来 1 也是发展迅猛，金钟大厦、邮局大楼、宏府大厦等相继建成或改造， 世界零售巨头家乐福挺进北大街，为这一区域的发展增光添彩。 据悉，凭借钟楼商圈的黄金旺地，骡马市商业步行街、时代盛典、 宏府大厦等大规模对外销售的商铺都取得了不俗的销售业绩。而城内 裕朗国际、正大广场等投资型项目也吸引着人们的眼球。 2、小寨商圈高校林立铸造物流旺地。 陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众 多高校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然会带动商业的全面发 展，多年来小寨形成了仅次于东大街的商业旺地。伴随着西安市城市 建设和投资环境的不断改善，小寨地区今年的商业改造力度也空前加 大。数百米长的好又多购物广场主体已全部完成；小寨·领秀城和百 盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随后潮流街区 借势发力，它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨的人脉再 度提升。客观地说，在西安的商业地位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈， 也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，小寨将焕 发出更加迷人的风采。 3、高新区商圈高科技带动新商业 高新区这些年的发展举国瞩目，其地位列于全国开发区前列。但 西安高新区的发展主要以居住、办公和高科技为主，商业配套明显落 后。今年是西高新商业配套年，世纪金花挺进西高新即将在天幕阔景 2 底层开店，这填补了西高新高档购物场所的空白；易初莲花的开业， 结束了高新区缺乏大型超市的历史，极大地方便了高新区居民的生 活。尤其引人注目的是，随着西安高新区二期的拓展，上海绿地、华 夏集团、紫薇地产等共同推动高新区二期的快速发展，而作为整个高 新区最大的商业物流配套中心———紫薇MALL 已全面开建。它的建 成，不但能够给西高新的发展带来巨大的推动力，也将成为西安商业 新的名片，它不但服务西安还将辐射整个西北地区。 4、曲江商圈旅游文化加速商业升级 2002 年下半年开始，西安曲江逐步走进人们的视野，如今正成 为发展最快、投资最旺的区域之一。2003 年 12 月 31 日，大雁塔北 广场正式对外开放，从此，大雁塔北广场便深深地烙在了西安市民的 心里。“到北广场看音乐喷泉”已成为西安市民休闲和外地游客的必 选项目。2005 年农历三月三日，曲江新区的又一个重大项目——— 大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江发展史上的又一里程碑。另外， 海洋世界、大唐不夜城等项目也都在施工中。 曲江新区高举“旅游文化”大旗，迅速汇聚了人气，而人气即意 味着商机。大雁塔北广场两侧20000多平方米的商业配套近期也正式 对外销售、招商