12年鄂尔多斯市华研投资集团有限责任公司公司债券17年跟踪信用评级报告.pdfVIP

关注：  负责公司审计工作的会计师事务所缺乏证券、期货相关业务许可资质，且公司2016 年审计报告存在部分明显低级错误。经鹏元查询，鄂尔多斯市晨光联合会计师事务 所（以下简称“晨光事务所”）不具备证券、期货相关业务许可资质，晨光事务所 审计公司投资性房地产时以公允价值计量，但在确认租金收入时却结转折旧成本， 审计报告中公司经营活动现金流量净额主表与附表金额存在差异，营业总成本统计 错误，同时根据公司提供的于2017 年 11 月16 日经中国人民银行征信中心查询的 《企业信用报告》，2016 年末公司应存在一笔2.5 亿元中信银行股份有限公司鄂尔 多斯分行的借款，但审计报告相应处未作披露。  2016 年以来鄂尔多斯市房地产市场仍旧低迷，短期内仍面临较大去库存压力。2017 年1-8 月，鄂尔多斯市化解商品房库存235 万平方米，同比下降25.63% 。供给方面， 2016 年鄂尔多斯市全年房地产开发施工面积1,585.3 万平方米，同比增长1.2%，前 期停建房地产项目复工导致房地产供给仍在增加，同时考虑到鄂尔多斯市人口吸附 能力较弱、房地产需求不足、2017 年1-8 月房地产去化速度放缓等因素，鄂尔多斯 市房地产市场仍旧低迷，短期内仍面临较大去库存压力。  公司商品房库存规模较大，销售困难，对公司资金形成较大占用。截至2016 年底， 公司主要商品房项目投入成本已超过 30 亿元，集中在鄂尔多斯市东胜区的华研物 流园区，商品房可售面积88.65 万平方米，但累计已售面积仅20.23 万平方米（2016 年仅销售0.39 万平方米），剩余可售面积68.42 万平方米。鄂尔多斯市房地产市场 持续低迷，公司房地产项目后续销售压力较大，库存房产对公司资金形成较大占用。  公司投资性物业规模较大，但经营情况较差，存在进一步减值风险。2017 年公司 未对投资性物业进行最新评估，根据 2016 年评估结果，公司投资性物业中房产评 估面积为26.33 万平方米，宗地评估面积为24.82 万平方米，评估总值为622,380.38 万元。20 16 年公司租金收入继续减少，仅1,315.16 万元，公司投资性物业经营情况 较差，需关注投资性物业减值风险。  公司受限资产规模大，资产流动性较差。截至 2016 年末，公司存货及投资性房地 产账面价值合计109.60 亿元，占总资产的比重为93.27%，已全部对外抵押。  公司负债规模大，利润持续亏损，现金流表现较差，且存在大额欠息，偿债压力极 大。截至2016 年底，公司有息债务规模达36.11 亿元，其中2017 年需偿还29.55 亿元，但公司账面非受限货币资金仅1,138.05 万元。根据公司提供的于2017 年11 2 月 16 日经中国人民银行征信中心查询的《企业信用报告》，公司本部当年已结清 欠息5,674.76 万元，当前仍有3 笔欠息，欠息金额合计3,477.35 万元；公司重要子 公司华研房地产共发生2 笔历史欠息，历史欠息金额合计1,103.87 万元，华研房地 产最后一笔欠息于2017 年2 月11 日结清。同时，2016 年公司营业收入仅1,315.16 万元，经营活动现金净流出4,548.50 万元，利润总额亏损4,428.74 万元。公司有息 债务规模较大，账面货币资金规模较小，现金流表现较差，利润持续亏损，EBITDA 为负，EBITDA 对有息债务的保障程度较差，且存在大额欠息，公司面临极大的偿 债压力。  公司及鄂尔多斯城建对外担保金额较大，面临较大的代偿风险。截至2016 年末， 公司对外提供担保余额为12.61 亿元，占公司所有者权益的比重为28.22%，被担保 对象主要为民营企业，且均未设置反担保措施，公司存在较大的或有负债风险；截 至