第八章关税及其他税种的税收筹划.ppt

* * * 土地增值税：是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建 筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和 个人征收的一种税。 （一）土地增值税的法律界定 1、纳税人：是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权取得增值性收入的单位和个人。 2、课税对象：是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权所取得的增值额。 3、增值额计算： 增值额=转让房地产收入－税法规定扣除项目金额 扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额; 开发土地的成本、费用; 新建房及配套设施的成本、费用 与转让房地产有关的税金; 其他扣除项目。 一、土地增值税的税收筹划 土地增值税实行四级超率累进税率(见下表)。 土地增值税税率表 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 【注】减免规定： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的,免征土地增值税。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。 （3）自2008年11月1日起,对个人销售房屋暂免征收土地增值税 一、土地增值税的税收筹划 级数 增值额与扣除项目金额的比率(%) 税率% 速算扣除系数 1 不超过50%的部分 30 0% 2 超过50%--100%的部分 40 5% 3 超过100%--200%的部分 50 15% 4 超过200%的部分 60 35% 土地增值税的会计处理： 房地产企业：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费-应交土地增值税”。 一般企业： 投资性房地产：借记“其他业务成本”，贷记“应交税费-应交土地增值税” 出售房屋，借记“固定资产清理”，贷记“应交税费-应交土地增值税” （二） 土地增值税的筹划空间 1、利用房地产转移方式进行税收筹划 1）通过境内非营利性组织进行公益捐赠 2）将房产、土地使用权出租，收取租金; 3）将房地产作价入股投资——均可免征土地增值税。 2、通过控制增值额进行税收筹划 【注】土地增值税是以增值额为基础的超率累进税率。 筹划关键一点——就是合理合法地控制、降低增值额。 增值额=收入－成本费用 1）收入筹划法：主要是指收入分散筹划 2）成本费用筹划法：就是最大限度地扩大成本费用列支比例, 3、利用税收优惠进行税收筹划 1）将增值率控制在20%之内; 2）个人住房居住满5年后再予以转让。 【案例8—4】一家房地产开发企业有可供销售的10 000平方米同 档次的商品房两栋: 甲房，每平方米售价是1 000元(不含装修费70元)，转让收入是 1 000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额是165万元。 乙房，每平方米售价是1 070元（含装修费70元），转让收入是 1 070万元，它的扣除项目金额是838万元,增值额是232万元。 计算： 1）甲房的增值率=165÷835=19.76%。 按照税法规定,甲房的增值额没有超过扣除项目金额20%，不 缴土地增值税,企业获得的利润为165万元。 2）乙房的增值率=232÷838=27.86%，超过扣除项目金额20%， 缴纳土地增值税=232×30%=69.6（万元） 企业获得利润=232－69.6=162.4（万元） 分析： 1）因甲房售价分离了装修费用70元，售价比乙房低70元，从 而降低了增值额并将增值率控制在20%以内,可享受免征。 所得利润反而高于乙房的利润2.6万元。 2）由于价格上的优势,甲房的市场竞争力将强于乙房。 二、资源税的税收筹划 资源税：是以各种自然资源为课税对象,为调节资源级差收入并体现 国有资源有偿使用而征收的一种税。 （一）资源税的法律界定 纳税人：资源税规定的矿产品或者生产盐的单位和个人。 征税范围：只包括矿产品资源和盐资源。 资源税的减免优惠政策包括: 1、开采原油过程中用于加热、