某地产项目产品定位报告(PPT 98页).pptVIP

金域华府项目产品定位报告;需要重点解决的问题;一、项目土地属性研究;一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值;一圈层;第一圈层 新基片区与周边片区的关系 ;第一圈层分析 1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系;序号;1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场;;一、功能定位? 集中全市三大中心职能：商业中心、会展中心和商务中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套： 1、玉兰剧院； 2、图书馆； 3、高科技展览馆； 4、青少年科技活动中心； 5、展览中心。 B、商业、餐饮配套 1、会展国际酒店； 2、第一国际商业街； 3、沿路中小型酒店、沿街餐饮； C、政府公建 1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心 结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的核心地段。;南城东片区整体详规分析;东莞大道;第一圈层分析小结：;第二圈层 新基片区规划、发展分析 ;功能定位：为城市新中心区有机组成部分，以居住、商业、服务办公为主的综合城市功能组团。 规划范围：临南城科技大道，南接五环路，西连东莞水道，北至四环路，莞太路则从南北向穿越规划区，规划总占地面积约为３４９公顷，规划居住人口５.６万人。 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地工业组团”等六个组团。 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；;配套和道路分布图;医疗配套;第二圈层分析小结：;二、竞品分析;第一国际;地理位置;价值点研究：土地、产品、营销赋予;竞争项目景观规划;金域中央成交客户类型;地理位置;小区规划;建筑设计特点介绍;配套功能分布 商业街铺：全长约700米，约2万多㎡，立面新颖美观、视觉高档极具特色； 会所：“庭园式会所” 规划即融会所于园林之中，观湖畔水景，里面新颖靓丽，给业主提供必备的功能服务外，也是一道美丽的风景线，不呆板具观赏效果； 园林景观规划：3万㎡湖景、1万㎡多中心广场、四大景观会所各具功能、三个景观大泳池及二期前大型水景广场、三期7大主题景观规划，阳光绿化带等，小区众多花林小道纵横交织 ，“七里小道七里景”，漫步东骏不仅赏识美景更是一种惬意的生活方式 。东骏园林景观具观赏性和参与性与一体。;价值点研究：土地、产品、营销赋予;东骏豪苑成交客户类型;地理位置;;[2]竞争项目产品分析;价值点研究：土地、产品、营销赋予;百悦尚城12月25日开盘成交客户类型;总占地：18万平方米 容积率：1.86 总建面：34万平方米 规划户数：3075户;竞争分析—客户认知竞争项目价值点及抗性;竞品的启示总结;1、金域中央启示 （1）项目地块临东莞大道和光彩路等，居住环境面临噪音和灰尘的影响，外围设置环行水系，起到避震、防尘的作用。 （2）金域中央大面积的赠送（首层花园、地下室、顶层阁楼、露台等）做法有效提高附加值。小复式、错层、赠送夹层的户型设计深受年轻人青睐，创新型户型更具吸引力；金域中央在开盘前即已广受关注和青睐，除了项目实景效果外，另一个重要原因是其赠送的面积非常大。所以应在赠送面积上多做文章，以提高项目的附加值和性价比。 2、百悦尚城启示 （1）百悦尚城中间有4车道规划路将项目地块一分为二，项目的整体感和规模性被破坏，百悦尚城的做法是将市政规划路建造成林荫景观路，视觉上感觉像是小区的景观中轴线，大大提高项目的完整性使社区规模感增强。 （2）层次丰富：小区“E型”水景，融进建筑与园林，景观不大，但层次感丰富，参与性强，这是该项目的卖点之一。与我们在客户访谈中客户提到的观点一致。 （3）商业街以“W”模式排列，增加了商业的临界面积，增加购物休闲空间的同时有多余的停车位，也提高了临街铺面的价值。 （4）在考虑客户群体需求的基础上，建议适当创新，比如百悦尚城对于传统飘窗变成一种普通居家功能，丧失市场冲击力时，以半步阳台取代飘窗的做法争夺眼球。该项目也有大面积的空中庭院花园赠送（2房送1个，3房送2个），但其1+1拼接户型方案市场抗性很大。 3、东骏豪苑启示 （1）庭院式会所规划，将会所融进小区园林，使会所不仅只提供功能，也是景观，值得借鉴。 （2）项目的硬件投入、园林景观规划是其他楼盘所无法媲美的，是项目最大的购买因素，品质高，层次丰富，业主可聚集的空间多且美。小区内林荫小路纵横交错，非常适合家人散步聊天和跑步等户外活动，生活感很强。增加户外活动设施与运动区域是