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西华县房地产市场环境调查分析 一、周口市城市空间发展战略 考虑城镇化空间发展的不均衡，在周口、项城、淮阳“金三角”和“周商一体化”为核心的区域中心城市区。周口、项城、淮阳、商水共同构成复合中心，总规模达到150万人以上，规划期末迈入大城市行列。扶沟、太康、鹿邑、郸城、沈丘，在规划期末迈入中等城市行列，西华为小城市。 二、西华县面临的城市发展格局 西华县位于河南省和周口市城镇发展核心区外围地区，如果不采取超常规的跨越式发展模式，西华县在周口市乃至河南省有被边缘化的可能。西华县必须重新审视县情，选择全新的思维方式，树立全新的发展理念，打造既有优势，发挥区位、资源、成本等后发优势，高起点、大跨度、超常规推进社会经济的发展，与全国一道同步实现小康目标。 在县域城镇发展的过程中，采用向中心城区及重点镇集聚的发展战略。根据近年来人口、经济的变化分析，2020年西华城区要达到25万人的中等城市规模，必须集中力量于中心城区及重点镇，需要提升城市的吸引力，进一步集中经济、产业、职能和人口等要素。只有中心城区以及重点镇发挥集聚效应，才有可能辐射和带动周边地区的发展。 三、西华县城考 据旧志记载：秦置长平县。汉分置西华、长平二县，属汝南郡……。西华城于颍南，长平城于颍北……。《西华县续志》载：《南齐书、州郡志》陈郡有长平、西华。李兆洛《地理今释》长平在今西华县城东北十八里董城附近。《水经注·颍水篇》颍水又东过西华县北。又据《西华县续志》载：北齐省长平入西华，属信州。隋开皇十八年(598)，改曰鸿沟县，县城即今县治。查《中国古今地名大辞典》西华县汉置，后汉为侯邑，故城在今西华县城南，隋改置于颍北， 曰鸿沟县，即今治，复为西华县。由此可见，今日之西华县城，始置于隋，至今已有1387年的历史。 《太平寰宇记》载：西华城，楚武王所筑。直至元末，县城的修建及规模，均不见史册。据清乾隆《西华县志》载：……元末，城圯。明成化八年(1472)，知县卢睿重修县城，周围五里有奇，城高两丈五尺，广一丈五尺，池深两丈五尺，修四门，东曰长平，西曰清水，南曰长乐，北曰永济。弘治十一年(1498)，知县李景增修角楼、垛墙，疏通马道。正德七年(1512)，知县王尧臣重修城墙，高一丈五尺。隆庆二年㈠568)，知县张光孝改砖、石筑县城，高二丈五尺，上阔八尺，濠深七尺，阔二丈。万历二十三年(1595)，知县屈炜修瓮城，加重门，东曰宾阳，西曰阜城，南曰来熏，北鼠拱辰。清初，知县李培重修四门，乾隆七年(1742)，夏大雨，城墙淋倒甚多，知县介锡龄重修……。民国年间，西华县城又几经整修，城区南北长约3里，东西宽约2里多，总面积约2.5平方公里(含四关)。黄泛时城毁，砖石遗失殆尽。街道狭窄、高低不平，若遇雨天，泥泞没胫。四条大街开设有私营店、铺、摊坊，繁华地点在大，小十字街及衙门口附近。除几家大地主有楼房外，余皆瓦房或草房。全县城仅有一家织毛巾的民生工厂，一处初级中学、一处完全小学、四处初级小学。 四、人口规划 2002年西华县总人口89.60万人, 人口自然增长率为7.9‰。 西华县城镇化水平2005年为23.0%，2010年32.1%，2020年50%；相应的全县城镇人口分别为21.2万人、30.5万人和50.0万人。 县城区是西华县政治、经济、文化中心，以发展农副产品精加工、轻纺、医药为主的生态园林城市。预测近期（2005年）城区常住人口为11.5万人；中期（2010年）城区常住人口为15.4万人；远期（2020年）城区常住人口为25.0万人，进入中等城市行列。 五、城市规划和发展方向 经过对影响西华县城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的反复研究和慎重斟酌，本次规划确定西华城区空间拓展的战略应确定为“南拓西跨，东控北抑”。 县城优先发展区：位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路两侧用地，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经济流向、交通区位条件优越，适宜大规模的城市开发建设，是城市空间近期拓展的热点地区。 1、南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华城区未来的核心地区，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。 2、西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。 3、东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，